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공인중개사 시험 과목과 합격 기준 (합격 후 개업까지)

최종 수정: 2026.10.07 ·작성자: lifelearn 편집자

부동산 쪽 일을 해볼까 싶어 알아보면 가장 먼저 나오는 이름이 공인중개사입니다. 그런데 시험이 몇 과목인지, 몇 점을 받아야 붙는지, 붙고 나면 바로 사무소를 열 수 있는지는 한자리에 모여 있지 않습니다.

먼저 답부터 말하면 이렇습니다. 1차 2과목, 2차 3과목을 보고, 두 시험 모두 매 과목 40점 이상·전 과목 평균 60점 이상이면 합격입니다. 그리고 합격증만으로는 중개사무소를 열 수 없습니다.

이 글에서는 공인중개사 시험이 어떻게 짜여 있는지, 합격 기준에 붙는 예외가 무엇인지, 합격한 뒤 개업까지 무엇이 남는지를 알아보겠습니다. 아래를 보면 준비 기간을 어디까지 잡아야 하는지 가늠할 수 있습니다.

공인중개사 자격이란

공인중개사법은 공인중개사가 되려는 사람은 시·도지사가 시행하는 공인중개사자격시험에 합격해야 한다고 정합니다.1 합격자에게 공인중개사자격증을 교부하는 것도 시·도지사입니다.2

여기서 한 가지를 갈라 두면 이후가 쉬워집니다. 자격을 얻는 것과 중개업을 하는 것은 다른 단계입니다. 자격은 시·도지사가 주지만, 중개업을 하려면 사무소를 두려는 지역의 시장·군수 또는 구청장에게 중개사무소 개설등록을 따로 해야 합니다.3

시험 사무는 한국산업인력공단이 맡고 있어 원서접수와 합격자 발표는 큐넷에서 이뤄집니다.4 주택관리사보·감정평가사와 무엇이 다른지는 부동산 자격증 종류 비교에서 확인할 수 있습니다.

1차·2차 시험 과목과 문항 구성

시험은 1차와 2차로 나뉘고, 2차는 다시 두 교시로 갈립니다. 큐넷 자격상세정보에 안내된 과목과 문항 구성은 다음과 같습니다.5

구분 시험 과목 문항수 시험시간
1차 1교시 (2과목) 부동산학개론(부동산감정평가론 포함) / 민법 및 민사특별법 중 부동산 중개에 관련되는 규정 과목당 40문항 100분 (09:30~11:10)
2차 1교시 (2과목) 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고 등에 관한 법령 및 중개실무 / 부동산공법 중 부동산중개에 관련되는 규정 과목당 40문항 100분 (13:00~14:40)
2차 2교시 (1과목) 부동산공시에 관한 법령(부동산등기법, 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률) 및 부동산 관련 세법 40문항 50분 (15:30~16:20)

시험시간대를 보면 1차와 2차를 하루에 치르는 구조라는 것이 드러납니다. 1차가 오전, 2차가 오후입니다. 1차 시험은 객관식 5지선택형으로 출제됩니다.5

법 과목이 많다 보니 어느 시점의 법령으로 답을 써야 하는지가 문제가 되는데요. 큐넷은 답안 작성에 법령이 필요한 경우 시험시행일 현재 시행되고 있는 법령을 기준으로 작성하도록 안내하고 있습니다.6 개정이 잦은 과목을 준비할 때 기준이 되는 시점입니다.

옛 회차 기출문제를 풀 때 이 기준이 왜 함정이 되는지, 기출문제와 정답을 받는 곳은 공인중개사 기출문제에 정리했습니다.

합격 기준과 인원 제한의 예외

합격 기준은 1차와 2차가 같습니다. 매 과목 100점을 만점으로 해 매 과목 40점 이상, 전 과목 평균 60점 이상을 받으면 합격입니다.7

기준선만 넘으면 되고 몇 명이 넘든 인원을 자르지 않기 때문에 흔히 절대평가라고 부릅니다. 다만 시행령에는 예외가 함께 적혀 있습니다.

시험시행기관장이 공인중개사의 수급상 필요하다고 인정해 심의위원회 의결을 거쳐 선발예정인원을 미리 공고한 경우에는, 매 과목 40점 이상인 사람 중에서 선발예정인원 범위 안에서 총득점 고득점자순으로 합격자를 정합니다.8 최소선발인원이나 응시자 대비 최소선발비율을 미리 공고할 수도 있습니다.9

즉 기본 규칙은 기준점 통과가 맞지만, 그해 공고에 인원이 걸리면 상대평가로 바뀔 수 있는 구조입니다. 절대평가라는 말만 믿고 점수만 채우면 된다고 단정하기 전에, 그해 시행공고에 선발예정인원이 있는지를 확인해야 하는 이유입니다. 이 단서 때문에 회차별 공인중개사 합격률이 같은 기준선 아래에서도 크게 흔들립니다.

1차와 2차 사이의 관계도 알아둘 부분이 있습니다. 1차에 합격한 사람은 다음 회 시험에 한해 1차 시험을 면제받습니다.10

한 해에 1차만 붙어 두면 이듬해에 2차에 집중할 수 있다는 뜻입니다. 반대로 1차와 2차를 동시에 시행하는 경우에는 1차에 불합격한 사람의 2차 시험은 무효가 됩니다.11

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응시자격과 원서접수

응시자격에는 제한이 없습니다. 학력·나이·경력 요건이 없어 누구나 응시할 수 있습니다.12 다만 큐넷은 세 가지 예외를 함께 안내합니다.12

  • 부정행위 처분 — 시험 부정행위로 처분받은 날부터 시험시행일 전일까지 5년이 지나지 않은 사람
  • 자격 취소 — 공인중개사 자격이 취소된 후 3년이 지나지 않은 사람
  • 기자격취득자 — 시행규칙에 따라 이미 자격을 취득한 사람

첫 번째 예외는 법에도 그대로 적혀 있습니다. 시험시행기관장은 부정한 행위를 한 응시자의 시험을 무효로 하고, 그 처분이 있은 날부터 5년간 시험응시자격을 정지합니다.13

원서는 큐넷 홈페이지와 모바일 큐넷 앱으로 접수합니다.14 응시수수료는 1차 13,700원, 2차 14,300원이고 1·2차를 동시에 응시하면 28,000원입니다.15

여기서 주의할 점이 하나 있습니다. 응시자격과 개업 자격은 별개입니다. 시험은 볼 수 있어도 중개사무소 개설등록은 막히는 경우가 있는데, 그 사유는 아래에서 따로 다룹니다.

시험 일정이 공고되는 시점

내년 일정이 언제 나오는지가 매년 반복되는 질문인데, 시행령이 공고 시점을 직접 정해 두고 있습니다.

시험은 매년 1회 이상 시행합니다.16 시험시행기관장은 예정 시험일시·시험방법 등 개략적인 사항을 매년 2월 말일까지 일간신문·관보·방송 중 하나 이상과 인터넷 홈페이지에 공고해야 합니다.17

그 뒤 실제 시행에 필요한 사항은 따로 공고됩니다. 시험일시, 시험장소, 시험방법, 합격자 결정방법, 응시수수료 반환에 관한 사항 등을 시험시행일 90일 전까지 공고합니다.18

앞서 본 선발예정인원도 이 공고에 실립니다. 그해 합격 방식이 기준점 통과인지 인원 제한인지가 시험 90일 전에는 드러난다는 뜻이므로, 학습 계획을 조정할 여지가 그 시점에 생깁니다.

회차별 원서접수·시험일·합격자 발표 날짜와 접수 취소 때의 환불 구간은 공인중개사 시험일정에 따로 정리해 두었습니다.

합격부터 개업까지 절차

합격했다고 바로 문을 열 수 있는 것은 아닙니다. 자격과 영업 사이에 교육과 등록이 들어갑니다.

  1. 시·도지사가 공인중개사자격증을 교부합니다.2
  2. 등록신청일 전 1년 이내에 시·도지사가 실시하는 실무교육을 받습니다.19
  3. 사무소를 두려는 지역의 시장·군수 또는 구청장에게 중개사무소 개설등록을 신청합니다.3
  4. 등록관청이 심사해 중개사무소등록증을 교부합니다.20
  5. 업무를 시작하기 전에 손해배상책임 보증을 설정하고 등록관청에 신고합니다.21

3단계에서 요구되는 등록기준은 시행령에 있습니다. 공인중개사 개인이 사무소를 여는 경우 실무교육을 받았을 것, 그리고 건축물대장에 기재된 건물에 중개사무소를 확보했을 것 두 가지입니다.22

소유뿐 아니라 전세·임대차·사용대차로 사용권을 확보해도 됩니다. 다만 가설건축물대장에 오른 건물은 인정되지 않습니다.22

3단계에서 실제로 내는 신청서와 첨부서류, 처리기간은 공인중개사 신청 — 자격증 교부부터 중개사무소 개설등록까지에 따로 정리해 두었습니다.

5단계의 보증 금액도 정해져 있습니다. 법인이 아닌 개업공인중개사는 2억 원 이상, 법인인 개업공인중개사는 4억 원 이상을 보장하는 보증보험이나 공제에 가입하거나 공탁해야 합니다.23

법인이 분사무소를 두면 분사무소마다 2억 원 이상을 추가로 설정합니다.23 개업 자금을 계산할 때 빠뜨리기 쉬운 항목입니다.

이렇게 설정한 보증이 계약을 마친 상대에게 서류로 건네집니다. 증서에 적힌 금액이 어디까지 덮는지는 부동산 공제증서 — 2억원은 거래 1건당이 아닌 보장 총액에 정리해 두었습니다.

계약 자리에서 건네는 서류는 보증 증서만이 아닙니다. 물건을 확인해 설명한 내용을 적는 중개대상물 확인·설명서도 함께 만들어 교부하는데, 물건 종류에 따라 갈리는 서식과 보존 의무, 서명·날인을 빠뜨렸을 때 붙는 처분은 중개대상물 확인설명서에 정리해 두었습니다.

사무소 개수에도 제한이 있습니다. 개업공인중개사는 등록관청 관할 구역 안에 중개사무소를 두되 1개만 둘 수 있습니다.24

그리고 교육은 한 번으로 끝나지 않습니다. 실무교육을 받은 개업공인중개사와 소속공인중개사는 그 후 2년마다 연수교육을 받아야 합니다.25 각 교육을 몇 시간 받는지와 면제 사유는 공인중개사 실무교육 45시간에 따로 정리해 두었습니다.

직접 사무소를 열지 않고 다른 사무소에 들어가 일하는 길도 있습니다. 이 경우 개설등록 대신 고용 신고일 전 1년 이내에 실무교육을 받으면 소속공인중개사로 일할 수 있습니다.26 개설등록을 신청할 수 있는 사람에서 소속공인중개사가 빠져 있는 것도 이 때문입니다.3

고용되는 자리는 하나 더 있습니다. 자격증 없이 들어가는 중개보조원과 업무 범위가 어디서 갈리는지, 고용 신고는 어떻게 하는지는 중개보조원과 소속공인중개사 차이에서 다뤘습니다.

개업이 실제로 어느 규모에서 일어나고 있는지도 함께 보면 계획이 구체적입니다. 국토교통부 집계로 2026년 2분기 전국 개업공인중개사는 10만 8,319곳입니다.27

가장 많았던 2022년 1분기 12만 1,543곳보다는 줄어든 값입니다.28 분기별 추이와 시도별 분포는 공인중개사 전망 — 개업 수와 중개법인에 정리해 두었습니다.

개업한 뒤 들어오는 돈도 급여와 형태가 다릅니다. 보수를 어디까지 받을 수 있게 법이 정해 두었는지, 임대차처럼 매매가 아닌 거래는 금액을 어떻게 환산하는지는 공인중개사 연봉에 정리해 두었습니다.

등록이 막히는 결격사유

자격증이 있어도 중개사무소 개설등록이 되지 않는 경우가 있습니다. 공인중개사법은 등록의 결격사유를 열두 가지로 열거합니다.293031

  • 신분·능력 — 미성년자, 피성년후견인 또는 피한정후견인, 파산선고를 받고 복권되지 않은 사람29
  • 형사처벌 — 금고 이상의 실형을 선고받고 집행이 종료되거나 면제된 날부터 3년이 지나지 않은 사람, 금고 이상의 형의 집행유예를 받고 유예기간 만료일부터 2년이 지나지 않은 사람29
  • 자격·등록 처분 — 자격이 취소된 후 3년이 지나지 않은 사람, 자격정지기간 중인 사람,29 개설등록이 취소된 후 3년이 지나지 않은 사람30
  • 이 법 위반 — 공인중개사법을 위반해 300만 원 이상의 벌금형을 선고받고 3년이 지나지 않은 사람31

같은 사유는 취업 경로에도 적용됩니다. 위 사유에 해당하는 사람은 소속공인중개사나 중개보조원도 될 수 없습니다.32

앞서 본 응시 제한과 비교하면 범위가 훨씬 넓은데요. 시험은 자격 취소와 부정행위 이력만 보지만, 등록 단계에서는 파산·형사처벌·행정처분까지 걸립니다. 자격 취득을 계획할 때 이 목록을 미리 확인해 두는 편이 안전합니다.

자주 묻는 질문

공인중개사 시험은 몇 과목인가요? 모두 5과목입니다. 오전에 1차 2과목, 오후에 2차 3과목을 봅니다. 2차만 1교시 2과목과 2교시 1과목으로 나뉘고, 과목마다 40문항입니다.5

공인중개사는 몇 점을 받아야 합격하나요? 매 과목 40점, 전 과목 평균 60점이 기준선이고 1차와 2차가 같습니다.7 다만 그해 시행공고에 선발예정인원이 실리면 기준선을 넘겨도 총득점 순위에서 밀릴 수 있습니다.8 공고를 먼저 확인하는 편이 안전합니다.

1차에 합격하면 다음 해에는 2차만 보면 되나요? 면제는 다음 회 한 번뿐입니다.10 그 시험에서도 2차를 통과하지 못하면 1차부터 다시 봐야 합니다. 그리고 1차와 2차를 같은 날 치르는 해에 1차가 불합격이면 그날 본 2차는 무효 처리됩니다.11

학력이나 나이 제한이 있나요? 없습니다. 대신 응시가 막히는 사유가 셋 있습니다. 부정행위 처분 후 5년, 자격 취소 후 3년, 그리고 이미 자격을 취득한 사람입니다.12

자격증을 받으면 바로 중개사무소를 열 수 있나요? 열 수 없습니다. 실무교육 이수,19 개설등록 신청,3 등록증 교부,20 보증 설정21 네 단계가 남습니다. 보증은 업무를 시작하기 전에 끝내야 하고 최소 보장금액은 개인 2억 원, 법인 4억 원입니다.23

참고

  1. 법제처 국가법령정보센터, 「공인중개사법 제4조(자격시험)」, https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법 (2026-08-27 확인). ↩

  2. 법제처 국가법령정보센터, 「공인중개사법 제5조(자격증의 교부 등)」, https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법 (2026-08-27 확인). ↩ ↩2

  3. 법제처 국가법령정보센터, 「공인중개사법 제9조(중개사무소의 개설등록)」, https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법 (2026-08-27 확인). ↩ ↩2 ↩3 ↩4

  4. 한국산업인력공단, 「큐넷 자격상세정보 — 공인중개사 (관련부처·시행기관)」, https://www.q-net.or.kr/crf005.do?id=crf00503&gSite=L&gId=08 (2026-08-27 확인). ↩

  5. 한국산업인력공단, 「큐넷 자격상세정보 — 공인중개사 (시험과목·문항수·시험시간·시험방법)」, https://www.q-net.or.kr/crf005.do?id=crf00503&gSite=L&gId=08 (2026-08-27 확인). ↩ ↩2 ↩3

  6. 한국산업인력공단, 「큐넷 자격상세정보 — 공인중개사 (답안 작성 기준 법령)」, https://www.q-net.or.kr/crf005.do?id=crf00503&gSite=L&gId=08 (2026-08-27 확인). ↩

  7. 한국산업인력공단, 「큐넷 자격상세정보 — 공인중개사」, https://www.q-net.or.kr/crf005.do?id=crf00503&gSite=L&gId=08 (2026-08-27 확인). ↩ ↩2

  8. 법제처 국가법령정보센터, 「공인중개사법 시행령 제10조(시험의 합격자 결정)」, https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법시행령 (2026-08-27 확인). ↩ ↩2

  9. 법제처 국가법령정보센터, 「공인중개사법 시행령 제10조제4항(최소선발인원·최소선발비율 공고)」, https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법시행령 (2026-08-27 확인). ↩

  10. 법제처 국가법령정보센터, 「공인중개사법 시행령 제5조(시험방법 및 시험의 일부면제)」, https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법시행령 (2026-08-27 확인). ↩ ↩2

  11. 법제처 국가법령정보센터, 「공인중개사법 시행령 제5조제3항(동시 시행 시 제2차시험 무효)」, https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법시행령 (2026-08-27 확인). ↩ ↩2

  12. 한국산업인력공단, 「큐넷 자격상세정보 — 공인중개사 (응시자격·응시 제한)」, https://www.q-net.or.kr/crf005.do?id=crf00503&gSite=L&gId=08 (2026-08-27 확인). ↩ ↩2 ↩3

  13. 법제처 국가법령정보센터, 「공인중개사법 제4조의3(부정행위자에 대한 제재)」, https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법 (2026-08-27 확인). ↩

  14. 한국산업인력공단, 「큐넷 자격상세정보 — 공인중개사 (원서접수방법)」, https://www.q-net.or.kr/crf005.do?id=crf00503&gSite=L&gId=08 (2026-08-27 확인). ↩

  15. 한국산업인력공단, 「큐넷 자격상세정보 — 공인중개사 (응시수수료·취득방법)」, https://www.q-net.or.kr/crf005.do?id=crf00503&gSite=L&gId=08 (2026-08-27 확인). ↩

  16. 법제처 국가법령정보센터, 「공인중개사법 시행령 제7조(시험의 시행ㆍ공고)」, https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법시행령 (2026-08-27 확인). ↩

  17. 법제처 국가법령정보센터, 「공인중개사법 시행령 제7조제2항(개략 사항 2월 말일까지 공고)」, https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법시행령 (2026-08-27 확인). ↩

  18. 법제처 국가법령정보센터, 「공인중개사법 시행령 제7조제3항(시행일 90일 전 공고)」, https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법시행령 (2026-08-27 확인). ↩

  19. 법제처 국가법령정보센터, 「공인중개사법 제34조(개업공인중개사등의 교육)」, https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법 (2026-08-27 확인). ↩ ↩2

  20. 법제처 국가법령정보센터, 「공인중개사법 제11조(등록증의 교부 등)」, https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법 (2026-08-27 확인). ↩ ↩2

  21. 법제처 국가법령정보센터, 「공인중개사법 시행령 제24조제2항(업무 개시 전 보증 설정·신고)」, https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법시행령 (2026-08-27 확인). ↩ ↩2

  22. 법제처 국가법령정보센터, 「공인중개사법 시행령 제13조(중개사무소 개설등록의 기준 등)」, https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법시행령 (2026-08-27 확인). ↩ ↩2

  23. 법제처 국가법령정보센터, 「공인중개사법 시행령 제24조(손해배상책임의 보장)」, https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법시행령 (2026-08-27 확인). ↩ ↩2 ↩3

  24. 법제처 국가법령정보센터, 「공인중개사법 제13조(중개사무소의 설치기준)」, https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법 (2026-08-27 확인). ↩

  25. 법제처 국가법령정보센터, 「공인중개사법 제34조제4항(연수교육)」, https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법 (2026-08-27 확인). ↩

  26. 법제처 국가법령정보센터, 「공인중개사법 제34조제2항(소속공인중개사 실무교육)」, https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법 (2026-08-27 확인). ↩

  27. 국토교통부, 「국토교통 통계누리 — 분기별 개업공인중개사 증감현황(2026년 2분기)」, https://stat.molit.go.kr/portal/cate/statView.do?hRsId=292&hFormId=6201 (2026-09-01 확인). ↩

  28. 국토교통부, 「국토교통 통계누리 — 분기별 개업공인중개사 증감현황(2022년 1분기)」, https://stat.molit.go.kr/portal/cate/statView.do?hRsId=292&hFormId=6201 (2026-09-01 확인). ↩

  29. 법제처 국가법령정보센터, 「공인중개사법 제10조(등록의 결격사유 등)」, https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법 (2026-08-27 확인). ↩ ↩2 ↩3 ↩4

  30. 법제처 국가법령정보센터, 「공인중개사법 제10조제1항제8호~제12호(등록취소·벌금형 결격)」, https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법 (2026-08-27 확인). ↩ ↩2

  31. 법제처 국가법령정보센터, 「공인중개사법 제10조제1항제11호·제12호(벌금형 결격·법인)」, https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법 (2026-08-27 확인). ↩ ↩2

  32. 법제처 국가법령정보센터, 「공인중개사법 제10조제2항(소속공인중개사·중개보조원 결격)」, https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법 (2026-08-27 확인). ↩

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