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공인중개사 연봉 — 개업은 급여가 아니라 중개보수, 상한은 법이 정한다

최종 수정: 2026.09.09 ·작성자: lifelearn 편집자

자격증을 딴 다음에 얼마를 벌게 되는지부터 궁금해지는데요.

먼저 답부터 말하면, 개업공인중개사에게는 연봉이 없습니다. 공인중개사법이 개업공인중개사를 중개사무소의 개설등록을 한 사람으로 정의하기 때문입니다.1

수입은 급여가 아니라 중개보수로 들어옵니다. 중개업이라는 말 자체가 보수를 받고 중개를 업으로 행하는 것으로 정의돼 있습니다.2

그래서 물어야 할 질문이 바뀝니다. 얼마를 받느냐가 아니라, 한 건에 얼마까지 받을 수 있고 그 돈이 언제 들어오느냐입니다.

아래에서는 중개보수의 한도와 거래금액 계산 기준, 보수를 받는 시점, 한도를 넘겼을 때의 제재, 업무를 시작하기 전에 먼저 나가는 보증 금액을 공인중개사법과 시행령·시행규칙 기준으로 정리했습니다.

급여가 아니라 매출인 이유

공인중개사법은 자격을 딴 사람과 등록을 한 사람을 구분합니다. 자격을 취득한 사람이 공인중개사이고, 그중 중개사무소 개설등록까지 마친 사람이 개업공인중개사입니다.1

등록을 하는 순간 상대가 회사가 아니라 중개의뢰인이 됩니다. 개업공인중개사는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 보수를 받습니다.3

같은 조문에 못 받는 경우도 함께 적혀 있습니다. 개업공인중개사의 고의 또는 과실로 거래행위가 무효·취소 또는 해제되면 보수를 받지 못합니다.3

신분 수입이 들어오는 방식 상대방
개업공인중개사 중개보수와 실비 중개의뢰인
소속공인중개사 고용관계에 따른 급여 개업공인중개사
중개보조원 고용관계에 따른 급여 개업공인중개사

표의 첫 줄만 건수에 따라 흔들립니다. 아래 두 줄은 계약으로 정해진 금액이라 성격이 다릅니다.45

보수 말고 따로 청구할 수 있는 실비

중개보수 외에 실비를 받을 수 있는 항목도 조문에 있습니다. 중개대상물의 권리관계 등을 확인하는 데 든 비용과, 계약금등의 반환채무이행 보장에 소요되는 비용입니다.6

다만 아무에게나 청구하는 것이 아닙니다. 영수증 등을 첨부해야 하고, 권리관계 확인 실비는 매도·임대하려는 의뢰인에게, 반환채무이행 보장 실비는 매수·임차하려는 의뢰인에게 청구합니다.7

주택 — 한도를 정하는 것은 시·도 조례

주택의 중개보수는 전국이 같은 금액이 아닙니다. 국토교통부령이 정한 범위 안에서 시·도의 조례가 요율한도를 정하도록 법이 위임해 두었습니다.8

한도의 구조는 세 겹입니다. 시행규칙 별표 1이 일방으로부터 받을 수 있는 한도를 정하고, 시·도 조례가 그 안에서 요율한도를 정하며, 실제 금액은 그 한도 이내에서 의뢰인과 협의해 결정합니다.9

받는 방식도 정해져 있습니다. 주택 중개보수는 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받습니다.9

어느 지역 조례를 보아야 하는지도 헷갈리기 쉬운 대목입니다. 매물 소재지와 사무소 소재지가 다르면 중개사무소 소재지를 관할하는 시·도 조례가 기준입니다.10

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주택 외 — 오피스텔과 그 밖의 대상물

주택이 아닌 중개대상물은 조례가 아니라 국토교통부령이 직접 정합니다.8 시행규칙은 이를 두 갈래로 나눕니다.

첫째는 오피스텔입니다. 전용면적 85제곱미터 이하이면서 전용입식 부엌과 전용수세식 화장실·목욕시설을 갖춘 오피스텔은 시행규칙 별표 2의 상한요율 이내에서 협의해 정합니다.11

둘째는 그 밖의 모든 경우입니다. 거래금액의 1천분의 9 이내에서 쌍방으로부터 각각 받되, 금액은 협의로 정합니다.12

상가나 토지처럼 주택이 아닌 물건의 상한이 여기에 걸립니다. 상한이 하나로 고정된 대신, 그 안에서 얼마를 부를지는 사무소마다 다릅니다.

주택과 주택 외가 섞인 건물은 면적으로 가릅니다. 주택 면적이 2분의 1 이상이면 주택 규정을, 2분의 1 미만이면 주택 외 규정을 적용합니다.13

부르고 싶은 요율을 마음대로 바꿀 수도 없습니다. 주택 외 중개대상물은 실제로 받고자 하는 상한요율을 중개보수·실비의 요율 및 한도액표에 미리 명시해야 하고, 그것을 초과해 받을 수 없습니다.14

임대차는 거래금액을 환산해서 센다

월세는 보증금만으로 거래금액을 정하지 않습니다. 월 단위 차임액에 100을 곱한 금액을 보증금에 합산한 것이 거래금액입니다.15

여기에 소액 임대차를 위한 단서가 붙습니다. 그렇게 합산한 금액이 5천만원 미만이면 100배가 아니라 70배로 다시 계산합니다.15

사례 1차 계산 적용 배수 거래금액
보증금 1천만 원 · 월세 50만 원 1천만 + 5천만 = 6천만 원 100배 유지 6천만 원
보증금 500만 원 · 월세 40만 원 500만 + 4천만 = 4천 500만 원 70배로 재계산 3천 300만 원

표의 아래 줄은 1차 계산 결과가 5천만원 미만이라 단서가 작동한 경우입니다. 월세 40만 원에 70을 곱한 2천 800만 원에 보증금 500만 원을 더한 값입니다.15

보수를 받는 시점

들어오는 시점도 법이 정해 두었습니다. 중개보수의 지급시기는 약정에 따르되, 약정이 없으면 거래대금 지급이 완료된 날입니다.16

계약서를 쓴 날이 아니라 잔금을 치른 날이 기준이라는 뜻이네요. 계약이 성사된 달과 돈이 들어오는 달이 갈릴 수 있습니다.

한도를 넘기면 벌금과 정지가 겹친다

한도 초과는 실수의 영역이 아니라 금지행위로 규정돼 있습니다. 사례·증여 그 밖의 어떠한 명목으로도 보수 또는 실비를 초과해 금품을 받는 것이 금지됩니다.17

제재는 세 방향에서 동시에 옵니다. 형사처벌은 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금이고,18 초과 수수는 그 대상 조항에 포함돼 있습니다.19

제재 근거 범위
형사처벌 제49조제1항제10호 1년 이하 징역 또는 1천만원 이하 벌금
업무정지 제39조제1항제9호 6개월의 범위
자격정지 제36조제1항제7호 6개월의 범위

업무정지는 등록관청이 명합니다. 금지행위를 한 개업공인중개사에게 6개월의 범위 안에서 기간을 정해 업무의 정지를 명할 수 있습니다.2021

자격정지는 대상이 다릅니다. 소속공인중개사로서 업무를 수행하는 기간 중에 금지행위를 하면 시·도지사가 6개월의 범위 안에서 자격을 정지합니다.2223

한 건에서 더 받은 금액보다 정지 기간에 못 버는 금액이 큽니다. 수입의 상한이 법으로 걸려 있다는 말은 그 위로 올라갈 유인 자체를 제재로 눌러 두었다는 뜻입니다.

업무를 시작하기 전에 먼저 나가는 돈

수입 이야기의 반대편에는 개업 전에 설정해야 하는 보증이 있습니다. 개업공인중개사는 업무를 개시하기 전에 보증보험이나 공제에 가입하거나 공탁을 해야 합니다.24

금액은 법인인지 아닌지로 갈립니다. 법인인 개업공인중개사는 4억원 이상이고, 분사무소를 두면 분사무소마다 2억원 이상을 추가로 설정합니다.25

법인이 아닌 개업공인중개사는 2억원 이상입니다.26 개인 사무소로 시작하는 경우 여기에 해당합니다.

설정만 하고 끝나는 것도 아닙니다. 업무를 시작하기 전에 증명서류를 갖추어 등록관청에 신고해야 합니다.27

순서를 어기면 곧바로 제재로 이어집니다. 보증 조치를 이행하지 않고 업무를 개시하면 업무정지 사유입니다.28

보증 신고에 앞서 밟아야 하는 개설등록 서류와 수수료, 처리 기간은 공인중개사 신청 — 자격증 교부부터 개설등록까지에 따로 정리했습니다.

소속공인중개사와 중개보조원은 급여를 받는다

고용된 쪽은 구조가 단순합니다. 중개의뢰인에게 보수를 받는 주체는 조문상 개업공인중개사이고,3 소속공인중개사와 중개보조원은 개업공인중개사에 소속된 사람입니다.45

그래서 이 두 신분에는 연봉이라는 말이 그대로 들어맞습니다. 자격 유무로 갈리는 두 신분의 업무 범위와 인원 제한은 중개보조원과 소속공인중개사 차이에 정리했습니다.

개업 수는 세지만 소득은 세지 않는 통계

정부 통계로 확인되는 것은 사무소의 수입니다. 국토교통부 개업공인중개사 현황에서 2026년 2분기 개업공인중개사는 10만 8,319곳입니다.29

이 통계에 소득 항목은 없습니다. 작성 목적이 등록현황에 대한 정보 제공과 중개업 제도개선을 위한 정책수립 자료로 적혀 있습니다.30

사무소 수가 줄었다는 사실만으로 한 곳당 수입이 줄었다고 말할 수 없는 이유가 여기 있습니다. 분기별 추이와 시도별 분포는 공인중개사 전망 — 개업 수 추이에 정리했습니다.

자주 묻는 질문

공인중개사 연봉은 얼마인가요?

개업공인중개사에게는 연봉이라는 것이 없습니다. 공인중개사법이 개업공인중개사를 중개사무소의 개설등록을 한 사람으로 정의하고,1 수입은 중개의뢰인에게서 받는 중개보수로 들어오기 때문입니다.3 고용된 소속공인중개사와 중개보조원은 반대로 개업공인중개사와 맺은 고용관계에 따라 급여를 받습니다.45

중개보수 한도는 누가 정하나요?

주택과 주택 외가 갈립니다. 주택은 국토교통부령이 정한 범위 안에서 시·도 조례가 요율한도를 정하고, 그 한도 이내에서 의뢰인과 협의해 금액을 결정합니다.9 주택 외의 중개대상물은 요건을 갖춘 오피스텔이면 별표 2의 상한요율 이내이고,11 그 밖의 경우는 거래금액의 1천분의 9 이내입니다.12

월세는 거래금액을 어떻게 계산하나요?

보증금에 월 단위 차임액의 100배를 더한 금액이 거래금액입니다. 다만 그렇게 합산한 금액이 5천만원 미만이면 100배가 아니라 70배로 다시 계산합니다.15

중개보수는 언제 받나요?

약정이 있으면 약정한 때이고, 약정이 없으면 중개대상물의 거래대금 지급이 완료된 날입니다.16 계약서를 쓴 날이 아니라 잔금이 치러진 날이 기준입니다.

한도를 넘겨 받으면 어떻게 되나요?

사례나 증여 등 어떤 명목으로도 보수와 실비를 초과해 금품을 받는 것은 금지행위입니다.17 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금 대상이고,1819 개업공인중개사는 6개월 범위의 업무정지,21 소속공인중개사로 일하다 어겼다면 6개월 범위의 자격정지가 함께 걸립니다.23

개업 전에 반드시 나가는 돈이 있나요?

손해배상책임을 보장하는 보증이 있습니다. 업무를 시작하기 전에 보증보험이나 공제에 가입하거나 공탁을 해야 하고,24 금액은 법인이 4억원 이상,25 법인이 아닌 개업공인중개사가 2억원 이상입니다.26 조치 없이 업무를 시작하면 업무정지 사유가 됩니다.28

참고

  1. 법제처 국가법령정보센터, 「공인중개사법 제2조제4호(개업공인중개사의 정의)」, https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법 (2026-09-09 확인). ↩ ↩2 ↩3

  2. 법제처 국가법령정보센터, 「공인중개사법 제2조제3호(중개업의 정의)」, https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법 (2026-09-09 확인). ↩

  3. 법제처 국가법령정보센터, 「공인중개사법 제32조제1항(중개보수의 수령)」, https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법 (2026-09-09 확인). ↩ ↩2 ↩3 ↩4

  4. 법제처 국가법령정보센터, 「공인중개사법 제2조제5호(소속공인중개사의 정의)」, https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법 (2026-09-09 확인). ↩ ↩2 ↩3

  5. 법제처 국가법령정보센터, 「공인중개사법 제2조제6호(중개보조원의 정의)」, https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법 (2026-09-09 확인). ↩ ↩2 ↩3

  6. 법제처 국가법령정보센터, 「공인중개사법 제32조제2항(실비의 수령)」, https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법 (2026-09-09 확인). ↩

  7. 법제처 국가법령정보센터, 「공인중개사법 시행규칙 제20조제2항(실비의 한도와 청구 상대방)」, https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법시행규칙 (2026-09-09 확인). ↩

  8. 법제처 국가법령정보센터, 「공인중개사법 제32조제4항(보수·실비 한도의 위임)」, https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법 (2026-09-09 확인). ↩ ↩2

  9. 법제처 국가법령정보센터, 「공인중개사법 시행규칙 제20조제1항(주택 중개보수의 한도)」, https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법시행규칙 (2026-09-09 확인). ↩ ↩2 ↩3

  10. 법제처 국가법령정보센터, 「공인중개사법 시행규칙 제20조제3항(소재지가 다른 경우의 기준)」, https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법시행규칙 (2026-09-09 확인). ↩

  11. 법제처 국가법령정보센터, 「공인중개사법 시행규칙 제20조제4항제1호(오피스텔의 중개보수)」, https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법시행규칙 (2026-09-09 확인). ↩ ↩2

  12. 법제처 국가법령정보센터, 「공인중개사법 시행규칙 제20조제4항제2호(그 밖의 주택 외 중개보수)」, https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법시행규칙 (2026-09-09 확인). ↩ ↩2

  13. 법제처 국가법령정보센터, 「공인중개사법 시행규칙 제20조제6항(주택 면적에 따른 적용 규정)」, https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법시행규칙 (2026-09-09 확인). ↩

  14. 법제처 국가법령정보센터, 「공인중개사법 시행규칙 제20조제7항(주택 외 상한요율의 명시)」, https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법시행규칙 (2026-09-09 확인). ↩

  15. 법제처 국가법령정보센터, 「공인중개사법 시행규칙 제20조제5항제1호(임대차 거래금액의 계산)」, https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법시행규칙 (2026-09-09 확인). ↩ ↩2 ↩3 ↩4

  16. 법제처 국가법령정보센터, 「공인중개사법 시행령 제27조의2(중개보수의 지급시기)」, https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법시행령 (2026-09-09 확인). ↩ ↩2

  17. 법제처 국가법령정보센터, 「공인중개사법 제33조제1항제3호(보수·실비 초과 수수 금지)」, https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법 (2026-09-09 확인). ↩ ↩2

  18. 법제처 국가법령정보센터, 「공인중개사법 제49조제1항(벌칙의 상한)」, https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법 (2026-09-09 확인). ↩ ↩2

  19. 법제처 국가법령정보센터, 「공인중개사법 제49조제1항제10호(금지행위에 대한 벌칙 대상)」, https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법 (2026-09-09 확인). ↩ ↩2

  20. 법제처 국가법령정보센터, 「공인중개사법 제39조제1항(업무정지의 기간)」, https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법 (2026-09-09 확인). ↩

  21. 법제처 국가법령정보센터, 「공인중개사법 제39조제1항제9호(금지행위에 대한 업무정지)」, https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법 (2026-09-09 확인). ↩ ↩2

  22. 법제처 국가법령정보센터, 「공인중개사법 제36조제1항(자격정지의 대상과 기간)」, https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법 (2026-09-09 확인). ↩

  23. 법제처 국가법령정보센터, 「공인중개사법 제36조제1항제7호(금지행위에 대한 자격정지)」, https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법 (2026-09-09 확인). ↩ ↩2

  24. 법제처 국가법령정보센터, 「공인중개사법 제30조제3항(업무 개시 전 보증 설정 의무)」, https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법 (2026-09-09 확인). ↩ ↩2

  25. 법제처 국가법령정보센터, 「공인중개사법 시행령 제24조제1항제1호(법인의 보증 설정 금액)」, https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법시행령 (2026-09-09 확인). ↩ ↩2

  26. 법제처 국가법령정보센터, 「공인중개사법 시행령 제24조제1항제2호(법인이 아닌 개업공인중개사의 보증 설정 금액)」, https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법시행령 (2026-09-09 확인). ↩ ↩2

  27. 법제처 국가법령정보센터, 「공인중개사법 시행령 제24조제2항(보증 신고)」, https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법시행령 (2026-09-09 확인). ↩

  28. 법제처 국가법령정보센터, 「공인중개사법 제39조제1항제8호(보증 조치 없이 업무를 개시한 경우)」, https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법 (2026-09-09 확인). ↩ ↩2

  29. 국토교통부, 「국토교통 통계누리 — 분기별 개업공인중개사 증감현황 (2026년 2분기)」, https://stat.molit.go.kr/portal/cate/statView.do?hRsId=292&hFormId=6201 (2026-09-09 확인). ↩

  30. 국토교통부, 「국토교통 통계누리 — 개업공인중개사 현황(분기별) 통계정보」, https://stat.molit.go.kr/portal/cate/statMetaView.do?hRsId=292&hFormId=6201 (2026-09-09 확인). ↩

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