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공인중개사 합격률과 난이도 — 1차 23.5%·2차 32.1%, 36회 누적 21.1%

최종 수정: 2026.09.08 ·작성자: lifelearn 편집자

2025년 제36회 공인중개사 시험의 합격률은 1차 23.5%, 2차 32.1%였습니다.12 제1회부터 제36회까지 누계로는 2차 응시자 대비 21.1%입니다.3

숫자만 보면 2차가 더 헐거워 보이는데요. 그런데 두 비율은 세는 대상이 서로 달라서, 나란히 놓고 곱하거나 비교하면 어긋납니다.

한국산업인력공단은 자료실에 공인중개사 시험통계를 세 종류로 올려 둡니다. 2014년부터의 차수별 통계, 제1회부터의 시행현황 통계, 그리고 연령대별 합격자 현황입니다.4

이 글에서는 그 통계로 1차·2차 합격률의 실제 크기와 열두 해 변동 폭, 합격률이 흔들리는 제도적 이유, 합격자의 연령 구성을 알아보겠습니다.

2025년 제36회 합격률

제36회 회차의 수치는 이렇습니다.12

구분 대상 응시 응시율 합격 합격률
1차 108,380명 80,387명 74.2% 18,901명 23.5%
2차 58,161명 33,247명 57.2% 10,686명 32.1%

접수해 놓고 시험장에 오지 않는 비율이 1차와 2차에서 크게 갈립니다. 1차는 접수자의 74.2%가 응시했지만 2차는 57.2%에 그쳤습니다.12

2차 접수자 58,161명 가운데 33,247명만 답안을 냈다는 뜻입니다.2 응시율 자체가 2차의 부담을 보여주는 지표인 셈입니다.

1차와 2차 합격률을 곱하면 안 되는 이유

두 비율은 분모가 서로 다른 집단입니다. 시행령은 시험을 1차와 2차로 구분하고, 2차시험은 1차시험에 합격한 자를 대상으로 시행한다고 정합니다.5

그런데 1차와 2차를 같은 날 치르는 해에는 순서가 뒤집힙니다. 이 경우 1차에 불합격한 사람의 2차시험은 무효로 처리됩니다.6

즉 2차 응시자 33,247명 안에는 1차 결과를 모른 채 답안을 낸 사람이 섞여 있습니다. 같은 해 1차 합격자는 18,901명이었습니다.12

여기에 면제자가 더해집니다. 1차에 합격한 사람은 다음 회의 시험에 한하여 1차시험을 면제받기 때문입니다.7

정리하면 2차 합격률 32.1%의 분모는 ‘2차를 치른 사람’이지 ‘그해 1차를 통과한 사람’이 아닙니다. 두 합격률을 곱해 최종 합격 확률을 구하는 식은 그래서 성립하지 않습니다.

열두 해 합격률 추이 — 1차 15.1~27.9%, 2차 19.6~36.6%

2014년부터 2025년까지의 응시자와 합격률을 한자리에 놓으면 이렇습니다.8910111212

연도 1차 응시 1차 합격률 2차 응시 2차 합격률
2014 75,235명 22.6% 45,655명 19.6%
2015 93,185명 27.9% 58,178명 25.6%
2016 112,038명 26.6% 71,829명 31.1%
2017 128,804명 25.6% 76,393명 31.0%
2018 138,287명 21.1% 80,327명 21.0%
2019 129,694명 21.5% 74,001명 36.6%
2020 151,674명 21.3% 75,214명 22.0%
2021 186,278명 21.4% 92,569명 29.1%
2022 176,016명 19.7% 88,378명 31.6%
2023 134,354명 20.4% 65,705명 23.1%
2024 98,483명 15.1% 49,521명 30.9%
2025 80,387명 23.5% 33,247명 32.1%

1차 합격률의 바닥은 2024년 15.1%, 천장은 2015년 27.9%입니다. 열두 해 사이에 두 배 가까이 벌어졌습니다.108

2차가 늘 더 헐거운 것도 아닙니다. 2014년·2015년·2018년 세 해는 2차 합격률이 1차보다 낮았습니다.1012

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절대평가인데 합격률이 흔들리는 구조

1차 합격 기준은 고정돼 있습니다. 매 과목 100점을 만점으로 해 매 과목 40점 이상, 전 과목 평균 60점 이상이면 합격입니다.13

2차도 기준 점수는 같지만 단서가 붙습니다. 시험시행기관장이 심의위원회 의결을 거쳐 선발예정인원을 미리 공고하면, 40점 이상인 사람 중에서 그 인원 범위 안에서 총득점 고득점자순으로 합격자를 정합니다.14

반대 방향으로 작동하는 장치도 있습니다. 최소선발인원을 공고했는데 기준 점수를 넘긴 사람이 그에 미달하면, 40점 이상인 사람 중에서 고득점자순으로 채웁니다.15

기준선은 하나인데 인원 공고가 위아래로 걸리는 구조입니다. 초기 회차의 진폭이 그 결과를 그대로 보여줍니다.1617181920

회차 시행일 2차 응시 최종합격 합격률
제1회 85.09.22 157,923명 60,277명 38.2%
제8회 95.11.12 42,423명 1,102명 2.6%
제15회 04.11.14 122,310명 1,805명 1.47%
제15회 추가 05.05.22 88,919명 30,680명 34.5%

제15회는 1.47%였고 이듬해 추가로 시행된 회차는 34.5%였습니다. 같은 기준 점수 아래에서 스무 배 넘게 벌어진 셈입니다.1920

최근 열두 해의 진폭은 그때만큼 크지 않습니다. 그래도 절대평가라는 말만 믿고 기준 점수만 채우려 하면 2차에서 어긋날 수 있습니다.

제1회부터 제36회까지 — 누적 합격률 21.1%

공단이 집계한 서른여섯 회차 누계는 1·2차 전체 응시자 5,609,763명, 2차 응시자 2,667,773명, 최종합격 562,565명, 합격률 21.1%입니다.3

여기서 ‘응시자’는 1차와 2차를 합친 수이고, 합격률은 2차 응시자를 분모로 한 값입니다.16

공단은 이 자료에 단서를 하나 달아 뒀습니다. 사정에 따라 통계상 다소 차이가 있을 수 있다는 것, 그리고 2026년 1월에 작성했다는 표시입니다.21

합격자는 누구인가 — 40대와 50대가 절반을 넘는다

2025년 최종합격자 10,686명을 연령대로 나누면 이렇습니다.22232425262728

연령 총접수자 최종합격자 합격률 분포율
20대 15,306명 1,088명 37.1% 10.2%
30대 40,600명 2,502명 36.3% 23.4%
40대 52,029명 3,055명 32.7% 28.6%
50대 43,305명 3,103명 31.6% 29.0%
60대 13,607명 876명 23.2% 8.2%

합격률은 20대가 37.1%로 가장 높고 연령이 올라갈수록 낮아집니다. 그런데 합격자 수가 가장 많은 연령대는 50대 3,103명과 40대 3,055명입니다.242627

접수자 자체가 40대·50대에 몰려 있기 때문입니다. 두 연령대의 분포율을 더하면 합격자의 절반을 넘습니다.2627

응시 인원 — 제32회에서 제36회 사이에 절반 아래로

응시 규모는 최근 몇 회차 사이에 줄었습니다. 1·2차 전체 응시자가 제32회 278,847명에서 제36회 113,634명이 됐습니다.2930

응시자가 줄어도 합격 기준 자체는 그대로입니다.13 자격 취득 이후의 개업 시장 흐름은 공인중개사 전망에서 따로 다뤘습니다.

통계로 난이도를 가늠하는 법

준비 단계에서 확인할 것은 세 가지입니다.

첫째, 1차 합격률을 기준선으로 삼습니다. 인원 제한 단서가 붙지 않는 구간이라 그해 문제 난이도가 비교적 그대로 반영됩니다.13

둘째, 2차는 그해 시행공고에 선발예정인원이나 최소선발인원이 걸려 있는지부터 봅니다. 인원이 걸리면 기준 점수를 넘겨도 총득점 순위가 결과를 가릅니다.1415

셋째, 응시율을 함께 봅니다. 2025년처럼 2차 응시율이 57.2%까지 내려간 해는 준비 기간을 버티지 못한 사람이 그만큼 많았다는 뜻입니다.2

시험 과목과 합격 기준의 원문 규정은 공인중개사 시험 과목과 합격 기준에 정리돼 있고, 합격한 뒤의 자격증 교부와 중개사무소 개설등록 절차는 공인중개사 신청에서 서류와 기간까지 다룹니다.

자주 묻는 질문

공인중개사 합격률은 몇 퍼센트인가요?

1차와 2차를 따로 봐야 합니다. 2025년 제36회는 1차 23.5%, 2차 32.1%였습니다.12 제1회부터 제36회까지 누계로는 2차 응시자 대비 21.1%입니다.3

1차와 2차 중 어느 쪽이 더 어렵나요?

숫자만 보면 최근 열두 해 가운데 아홉 해는 2차 합격률이 1차보다 높았습니다. 다만 2014년·2015년·2018년에는 반대였습니다.1012 2차는 1차를 통과한 사람들이 겨루는 구간이라 응시자 수준이 이미 걸러진 상태의 비율이라는 점을 감안해야 합니다.5

1차 합격률과 2차 합격률을 곱하면 최종 합격 확률이 나오나요?

나오지 않습니다. 2차 응시자에는 전년도 1차 합격자가 면제 자격으로 섞여 있고,7 1차와 2차를 같은 날 치르는 해에는 1차에 떨어진 사람의 2차 답안까지 분모에 들어갑니다.6 두 비율은 애초에 다른 집단을 세고 있습니다.

절대평가라는데 왜 해마다 합격률이 달라지나요?

기준 점수는 매 과목 40점 이상, 전 과목 평균 60점 이상으로 고정돼 있습니다.13 그런데 2차에는 선발예정인원을 미리 공고하면 고득점자순으로 자르는 단서와,14 최소선발인원에 미달하면 고득점자순으로 채우는 규정이 함께 붙어 있습니다.15

합격자는 주로 몇 살인가요?

2025년 최종합격자 가운데 50대가 3,103명, 40대가 3,055명으로 가장 많았습니다.2627 합격률 자체는 20대가 37.1%로 가장 높지만, 접수자 수가 40대·50대에 몰려 있어 합격자 수는 뒤집힙니다.24

참고

  1. 한국산업인력공단, 「공인중개사 자격시험 차수별 통계자료(2014년-2025년) — 2025년 제1차」, https://www.q-net.or.kr/cst003.do?id=cst00308&gSite=L&gId=08 (2026-09-08 확인). ↩ ↩2 ↩3 ↩4 ↩5 ↩6

  2. 한국산업인력공단, 「공인중개사 자격시험 차수별 통계자료(2014년-2025년) — 2025년 제2차」, https://www.q-net.or.kr/cst003.do?id=cst00308&gSite=L&gId=08 (2026-09-08 확인). ↩ ↩2 ↩3 ↩4 ↩5 ↩6 ↩7 ↩8

  3. 한국산업인력공단, 「공인중개사 시행현황 통계(1-36회) — 누계」, https://www.q-net.or.kr/cst003.do?id=cst00308&gSite=L&gId=08 (2026-09-08 확인). ↩ ↩2 ↩3

  4. 한국산업인력공단, 「큐넷 시험통계자료 — 공인중개사 자료실 목록」, https://www.q-net.or.kr/cst003.do?id=cst00308&gSite=L&gId=08 (2026-09-08 확인). ↩

  5. 법제처 국가법령정보센터, 「공인중개사법 시행령 제5조제1항(시험방법)」, https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법시행령 (2026-09-08 확인). ↩ ↩2

  6. 법제처 국가법령정보센터, 「공인중개사법 시행령 제5조제3항(동시 시행 시 제2차시험 무효)」, https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법시행령 (2026-09-08 확인). ↩ ↩2

  7. 법제처 국가법령정보센터, 「공인중개사법 시행령 제5조제6항(제1차시험 면제)」, https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법시행령 (2026-09-08 확인). ↩ ↩2

  8. 한국산업인력공단, 「공인중개사 자격시험 차수별 통계자료(2014년-2025년) — 연도 구분」, https://www.q-net.or.kr/cst003.do?id=cst00308&gSite=L&gId=08 (2026-09-08 확인). ↩ ↩2

  9. 한국산업인력공단, 「공인중개사 자격시험 차수별 통계자료(2014년-2025년) — 제1차 응시자」, https://www.q-net.or.kr/cst003.do?id=cst00308&gSite=L&gId=08 (2026-09-08 확인). ↩

  10. 한국산업인력공단, 「공인중개사 자격시험 차수별 통계자료(2014년-2025년) — 제1차 합격률」, https://www.q-net.or.kr/cst003.do?id=cst00308&gSite=L&gId=08 (2026-09-08 확인). ↩ ↩2 ↩3 ↩4

  11. 한국산업인력공단, 「공인중개사 자격시험 차수별 통계자료(2014년-2025년) — 제2차 응시자」, https://www.q-net.or.kr/cst003.do?id=cst00308&gSite=L&gId=08 (2026-09-08 확인). ↩

  12. 한국산업인력공단, 「공인중개사 자격시험 차수별 통계자료(2014년-2025년) — 제2차 합격률」, https://www.q-net.or.kr/cst003.do?id=cst00308&gSite=L&gId=08 (2026-09-08 확인). ↩ ↩2 ↩3

  13. 법제처 국가법령정보센터, 「공인중개사법 시행령 제10조제1항(제1차시험 합격자 결정)」, https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법시행령 (2026-09-08 확인). ↩ ↩2 ↩3 ↩4

  14. 법제처 국가법령정보센터, 「공인중개사법 시행령 제10조제2항 단서(선발예정인원 공고)」, https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법시행령 (2026-09-08 확인). ↩ ↩2 ↩3

  15. 법제처 국가법령정보센터, 「공인중개사법 시행령 제10조제5항(최소선발인원 미달 시 결정)」, https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법시행령 (2026-09-08 확인). ↩ ↩2 ↩3

  16. 한국산업인력공단, 「공인중개사 시행현황 통계(1-36회) — 표 머리」, https://www.q-net.or.kr/cst003.do?id=cst00308&gSite=L&gId=08 (2026-09-08 확인). ↩ ↩2

  17. 한국산업인력공단, 「공인중개사 시행현황 통계(1-36회) — 제1회」, https://www.q-net.or.kr/cst003.do?id=cst00308&gSite=L&gId=08 (2026-09-08 확인). ↩

  18. 한국산업인력공단, 「공인중개사 시행현황 통계(1-36회) — 제8회」, https://www.q-net.or.kr/cst003.do?id=cst00308&gSite=L&gId=08 (2026-09-08 확인). ↩

  19. 한국산업인력공단, 「공인중개사 시행현황 통계(1-36회) — 제15회」, https://www.q-net.or.kr/cst003.do?id=cst00308&gSite=L&gId=08 (2026-09-08 확인). ↩ ↩2

  20. 한국산업인력공단, 「공인중개사 시행현황 통계(1-36회) — 제15회 추가」, https://www.q-net.or.kr/cst003.do?id=cst00308&gSite=L&gId=08 (2026-09-08 확인). ↩ ↩2

  21. 한국산업인력공단, 「공인중개사 시행현황 통계(1-36회) — 작성 단서」, https://www.q-net.or.kr/cst003.do?id=cst00308&gSite=L&gId=08 (2026-09-08 확인). ↩

  22. 한국산업인력공단, 「공인중개사 자격시험 연령대별 합격자 현황(2010~2025) — 표 머리」, https://www.q-net.or.kr/cst003.do?id=cst00308&gSite=L&gId=08 (2026-09-08 확인). ↩

  23. 한국산업인력공단, 「공인중개사 자격시험 연령대별 합격자 현황(2010~2025) — 2025년 계」, https://www.q-net.or.kr/cst003.do?id=cst00308&gSite=L&gId=08 (2026-09-08 확인). ↩

  24. 한국산업인력공단, 「공인중개사 자격시험 연령대별 합격자 현황(2010~2025) — 2025년 20대」, https://www.q-net.or.kr/cst003.do?id=cst00308&gSite=L&gId=08 (2026-09-08 확인). ↩ ↩2 ↩3

  25. 한국산업인력공단, 「공인중개사 자격시험 연령대별 합격자 현황(2010~2025) — 2025년 30대」, https://www.q-net.or.kr/cst003.do?id=cst00308&gSite=L&gId=08 (2026-09-08 확인). ↩

  26. 한국산업인력공단, 「공인중개사 자격시험 연령대별 합격자 현황(2010~2025) — 2025년 40대」, https://www.q-net.or.kr/cst003.do?id=cst00308&gSite=L&gId=08 (2026-09-08 확인). ↩ ↩2 ↩3 ↩4

  27. 한국산업인력공단, 「공인중개사 자격시험 연령대별 합격자 현황(2010~2025) — 2025년 50대」, https://www.q-net.or.kr/cst003.do?id=cst00308&gSite=L&gId=08 (2026-09-08 확인). ↩ ↩2 ↩3 ↩4

  28. 한국산업인력공단, 「공인중개사 자격시험 연령대별 합격자 현황(2010~2025) — 2025년 60대」, https://www.q-net.or.kr/cst003.do?id=cst00308&gSite=L&gId=08 (2026-09-08 확인). ↩

  29. 한국산업인력공단, 「공인중개사 시행현황 통계(1-36회) — 제32회」, https://www.q-net.or.kr/cst003.do?id=cst00308&gSite=L&gId=08 (2026-09-08 확인). ↩

  30. 한국산업인력공단, 「공인중개사 시행현황 통계(1-36회) — 제36회」, https://www.q-net.or.kr/cst003.do?id=cst00308&gSite=L&gId=08 (2026-09-08 확인). ↩

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