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중개대상물 확인설명서 — 서식 4종과 보존 3년, 서명 날인 빠지면 업무정지

최종 수정: 2026.10.22 ·작성자: lifelearn 편집자

계약서에 도장을 찍고 나면 같이 받는 종이가 한 장 더 있는데요.

먼저 답부터 말하면 중개대상물 확인·설명서는 개업공인중개사가 거래당사자에게 교부하고 3년 보존해야 하는 법정 서면입니다.12 서식은 물건 종류에 따라 네 가지로 갈립니다.3

빠뜨렸을 때 붙는 것도 하나가 아닙니다. 확인·설명이 부실하면 과태료, 교부나 보존을 안 하면 업무정지, 서명 및 날인이 빠지면 업무정지에 자격정지까지 갈라져 붙습니다.

아래에서는 서식 4종, 적어야 하는 열세 개 항목, 근거자료와 보존 기간, 서명 주체, 그리고 처분이 갈리는 지점을 공인중개사법과 시행령·시행규칙 기준으로 정리했습니다.

하나의 서류에 걸린 세 가지 의무

조문을 읽으면 확인·설명서 한 장에 서로 다른 의무 세 개가 얹혀 있습니다.

단계 무엇을 언제 근거
확인·설명 물건 상태·권리관계를 확인해 설명하고 근거자료 제시 중개가 완성되기 전 법 제25조제1항
서면 교부 확인·설명사항을 서면으로 작성해 거래당사자에게 교부 거래계약서를 작성하는 때 법 제25조제3항
서명 및 날인 개업공인중개사(+해당 소속공인중개사)가 서명 및 날인 서면 작성 시 법 제25조제4항

시점이 다르다는 점이 중요합니다. 확인과 설명은 계약 전에 끝나야 하고,4 서면 교부는 계약서를 쓰는 때에 이뤄집니다.1

설명을 구두로 잘 했더라도 서면을 안 주면 별개의 위반이 됩니다. 반대로 서면만 건네고 설명을 부실하게 해도 마찬가지입니다.

물건 종류로 갈리는 서식 4종

서식은 시행규칙이 네 가지로 나눠 두었습니다.5

구분 대상 서식
확인·설명서[Ⅰ] 주거용 건축물 별지 제20호서식
확인·설명서[Ⅱ] 비주거용 건축물 별지 제20호의2서식
확인·설명서[Ⅲ] 토지 별지 제20호의3서식
확인·설명서[Ⅳ] 입목·광업재단·공장재단 별지 제20호의4서식

네 서식에는 영문서식이 함께 포함됩니다.5 외국인 거래당사자를 상대할 때 별도 번역본을 만들 필요가 없다는 뜻입니다.

주거용 오피스텔처럼 판단이 갈릴 수 있는 물건은 [Ⅰ]과 [Ⅱ] 중 어느 쪽인지가 실무에서 문제가 됩니다. 서식 자체가 주택 유형과 거래 형태를 구분해 두고 있으므로 물건의 실제 용도를 기준으로 고르게 됩니다.3

확인·설명서에 적는 열세 개 항목

적어야 하는 사항은 시행령이 열거합니다.6 번호로는 제1호부터 제12호까지지만 제3호의2가 따로 있어 실제로는 열세 개입니다.

그중 아홉 개는 모든 중개에 공통으로 적용됩니다.7

호 항목
1 종류·소재지·지번·지목·면적·용도·구조 및 건축연도 등 기본적인 사항
2 소유권·전세권·저당권·지상권 및 임차권 등 권리관계
3 거래예정금액·중개보수 및 실비의 금액과 그 산출내역
4 토지이용계획, 공법상의 거래규제 및 이용제한
5 수도·전기·가스·소방·열공급·승강기 및 배수 등 시설물의 상태
6 벽면·바닥면 및 도배의 상태
7 일조·소음·진동 등 환경조건
8 도로·대중교통수단과의 연계성, 시장·학교와의 근접성 등 입지조건
9 권리 취득에 따라 부담할 조세의 종류 및 세율

제3호와 제9호는 금액과 세금이 걸린 칸입니다. 중개보수와 실비를 산출내역까지 적도록 돼 있어 총액만 써 두는 방식은 조문이 요구하는 형태가 아닙니다.7

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주택 임대차에만 적용되는 네 항목

나머지 네 개는 주택 임대차 중개일 때만 적용됩니다.6 매매나 상가 임대차에서는 대상이 아닙니다.

호 항목
3의2 관리비 금액과 그 산출내역
10 임대인의 정보 제시 의무와 보증금 중 일정액의 보호에 관한 사항
11 전입세대확인서의 열람 또는 교부에 관한 사항
12 민간임대주택인 경우 임대보증금에 대한 보증에 관한 사항

제12호는 조건이 하나 더 붙습니다. 중개대상물인 주택이 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간임대주택인 경우에만 해당합니다.8

여기에 더해 주택 임대차에는 설명의무가 별도 조문으로 하나 더 있습니다. 확정일자부여기관에 정보제공을 요청할 수 있다는 사항, 그리고 임대인이 내지 않은 국세·지방세를 열람 신청할 수 있다는 사항을 설명해야 합니다.9

설명의 근거자료로 제시해야 하는 서류

말로만 설명하는 것으로는 조문을 충족하지 못합니다. 성실·정확한 설명과 함께 근거자료를 제시해야 합니다.4

현행 조문이 예시로 드는 서류는 다음과 같습니다.

  • 토지대장 등본 또는 부동산종합증명서
  • 등기사항증명서
  • 신탁원부
  • 건축물대장 등본

이 항은 2025년 8월 14일에 개정됐습니다.10 부칙은 공포 후 6개월이 지난 날부터 시행하도록 정했고, 개정 규정은 시행 이후 체결하는 계약부터 적용합니다.11 시행일은 2026년 2월 15일입니다.12

즉 계약 체결일이 기준선입니다. 2026년 2월 15일 전에 체결한 계약에는 개정 전 규정이 적용됩니다.11

자료 요구와 불응했을 때의 기재 의무

확인·설명을 위해 필요하면 매도의뢰인·임대의뢰인 등에게 물건 상태에 관한 자료를 요구할 수 있습니다.13 이건 권한이지 의무는 아닙니다.

의무가 생기는 지점은 그다음입니다. 상대가 자료 요구에 불응한 경우 그 사실을 매수의뢰인·임차의뢰인 등에게 설명하고 확인·설명서에 기재해야 합니다.14

불응 사실을 적지 않고 칸을 비워 두면 확인·설명 자체가 부실했던 것과 구분되지 않습니다. 자료를 못 받은 상황이 오히려 기재할 내용이 되는 구조인데요.

교부와 3년 보존, 전자문서센터 예외

작성한 서면은 거래당사자에게 발급합니다.15 보존 기간은 시행령이 3년으로 정했습니다.2

보존 형태는 세 가지 중 어느 것이든 됩니다. 원본, 사본, 전자문서 모두 인정됩니다.1

예외가 하나 있습니다. 확인·설명사항이 「전자문서 및 전자거래 기본법」에 따른 공인전자문서센터에 보관된 경우에는 따로 보존하지 않아도 됩니다.1 부동산거래 전자계약시스템으로 계약하면 확인설명서와 계약서가 이 센터에 함께 보관되는데, 그 절차는 부동산 전자계약에 있습니다.

중개를 맡기는 단계에서 쓰는 계약서는 전속중개계약서 — 일반중개계약과 차이에서 따로 다룹니다.

서명 및 날인을 하는 사람

서명 및 날인의 주체는 조문이 좁게 정해 두었습니다.16

사무소 형태 서명 및 날인 주체
개인 개업공인중개사 본인
법인 대표자
법인의 분사무소 그 분사무소의 책임자
해당 중개행위를 한 소속공인중개사가 있는 경우 위 주체 + 그 소속공인중개사

소속공인중개사는 사무소에 이름만 걸려 있다고 서명 대상이 되는 것이 아닙니다. 해당 중개행위를 한 소속공인중개사여야 합니다.16

중개보조원은 어느 칸에도 들어가지 않습니다. 두 신분이 어디서 갈리는지는 중개보조원과 소속공인중개사 차이에 정리해 두었습니다.

거래계약서도 같은 규정을 준용합니다.17 확인·설명서와 계약서 두 장에 같은 사람들이 서명 및 날인하게 됩니다.

빠뜨렸을 때 갈리는 세 갈래 처분

같은 서류 한 장인데 무엇을 빠뜨렸느냐에 따라 처분이 달라집니다.

빠뜨린 것 개업공인중개사 소속공인중개사
성실·정확한 확인·설명 또는 근거자료 제시 500만원 이하 과태료 자격정지 6개월 범위
확인·설명서 교부 또는 보존 업무정지 6개월 범위 —
확인·설명서 서명 및 날인 업무정지 6개월 범위 자격정지 6개월 범위

확인·설명을 성실·정확하게 하지 않거나 근거자료를 제시하지 않으면 500만원 이하의 과태료 대상입니다.1819 같은 행위를 소속공인중개사가 했다면 시·도지사가 6개월의 범위에서 자격을 정지할 수 있습니다.2021

교부나 보존을 하지 않은 경우는 결이 다릅니다. 과태료 조항이 아니라 등록관청의 업무정지 사유로 들어가 있습니다.2223

서명 및 날인 누락은 두 사람에게 동시에 닿습니다. 개업공인중개사에게는 업무정지 사유이고,24 소속공인중개사에게는 자격정지 사유입니다.25

처분권자가 다르다는 점도 실무에서는 차이가 큽니다. 업무정지는 등록관청이,22 자격정지는 시·도지사가 내립니다.20 개설등록과 등록관청의 관계는 중개사무소 개설등록 절차에서 다뤘습니다.

자주 묻는 질문

중개대상물 확인·설명서는 어떤 서식을 쓰나요?

물건 종류로 갈립니다. 주거용 건축물은 별지 제20호서식, 비주거용 건축물은 제20호의2서식, 토지는 제20호의3서식, 입목·광업재단·공장재단은 제20호의4서식입니다.3 네 서식 모두 영문서식이 함께 마련돼 있습니다.5

확인·설명서는 언제 교부하나요?

중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때입니다.1 확인·설명 자체는 그보다 앞서 중개가 완성되기 전에 해야 하고,4 서면 교부는 계약서 작성 시점에 이뤄집니다.

확인·설명서를 몇 년 보존해야 하나요?

3년입니다.2 원본, 사본, 전자문서 중 어느 형태로든 보존하면 되고, 확인·설명사항이 공인전자문서센터에 보관된 경우에는 따로 보존하지 않아도 됩니다.1

확인·설명서에는 누가 서명 및 날인을 하나요?

개업공인중개사입니다. 법인이면 대표자, 분사무소가 있으면 그 분사무소의 책임자가 하고, 해당 중개행위를 한 소속공인중개사가 있으면 그 소속공인중개사도 함께 서명 및 날인해야 합니다.16 중개보조원은 대상이 아닙니다.

확인·설명서를 안 주면 어떻게 되나요?

등록관청이 6개월의 범위에서 업무정지를 명할 수 있습니다.2223 교부·보존 누락에는 과태료 규정이 따로 없고 업무정지로 갑니다. 반면 확인·설명을 성실·정확하게 하지 않거나 근거자료를 제시하지 않으면 500만원 이하의 과태료 대상입니다.1819

참고

  1. 법제처 국가법령정보센터, 「공인중개사법 제25조제3항(서면 작성ㆍ교부와 보존)」, https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법 (2026-09-07 확인). ↩ ↩2 ↩3 ↩4 ↩5 ↩6

  2. 법제처 국가법령정보센터, 「공인중개사법 시행령 제21조제4항(보존기간 3년)」, https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법시행령 (2026-09-07 확인). ↩ ↩2 ↩3

  3. 법제처 국가법령정보센터, 「공인중개사법 시행규칙 제16조제1호~제4호(서식 구분)」, https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법시행규칙 (2026-09-07 확인). ↩ ↩2 ↩3

  4. 법제처 국가법령정보센터, 「공인중개사법 제25조제1항(확인ㆍ설명 의무와 근거자료 제시)」, https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법 (2026-09-07 확인). ↩ ↩2 ↩3

  5. 법제처 국가법령정보센터, 「공인중개사법 시행규칙 제16조(중개대상물의 확인ㆍ설명서의 서식)」, https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법시행규칙 (2026-09-07 확인). ↩ ↩2 ↩3

  6. 법제처 국가법령정보센터, 「공인중개사법 시행령 제21조제1항(확인ㆍ설명사항과 주택 임대차 단서)」, https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법시행령 (2026-09-07 확인). ↩ ↩2

  7. 법제처 국가법령정보센터, 「공인중개사법 시행령 제21조제1항제1호~제9호(모든 중개에 적용되는 확인ㆍ설명사항)」, https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법시행령 (2026-09-07 확인). ↩ ↩2

  8. 법제처 국가법령정보센터, 「공인중개사법 시행령 제21조제1항제3호의2ㆍ제10호~제12호(주택 임대차 전용 사항)」, https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법시행령 (2026-09-07 확인). ↩

  9. 법제처 국가법령정보센터, 「공인중개사법 제25조의3(임대차 중개 시의 설명의무)」, https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법 (2026-09-07 확인). ↩

  10. 법제처 국가법령정보센터, 「공인중개사법 제25조제1항(개정 연혁)」, https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법 (2026-09-07 확인). ↩

  11. 법제처 국가법령정보센터, 「공인중개사법 부칙(법률 제21024호) 제1조ㆍ제2조(시행일과 적용례)」, https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법 (2026-09-07 확인). ↩ ↩2

  12. 법제처 국가법령정보센터, 「공인중개사법 (시행일·법률번호)」, https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법 (2026-09-07 확인). ↩

  13. 법제처 국가법령정보센터, 「공인중개사법 제25조제2항(상태 자료 요구권)」, https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법 (2026-09-07 확인). ↩

  14. 법제처 국가법령정보센터, 「공인중개사법 시행령 제21조제2항(자료요구 불응 시 기재 의무)」, https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법시행령 (2026-09-07 확인). ↩

  15. 법제처 국가법령정보센터, 「공인중개사법 시행령 제21조제3항(확인ㆍ설명서 발급)」, https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법시행령 (2026-09-07 확인). ↩

  16. 법제처 국가법령정보센터, 「공인중개사법 제25조제4항(확인ㆍ설명서 서명 및 날인)」, https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법 (2026-09-07 확인). ↩ ↩2 ↩3

  17. 법제처 국가법령정보센터, 「공인중개사법 제26조제2항(거래계약서 서명 및 날인 준용)」, https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법 (2026-09-07 확인). ↩

  18. 법제처 국가법령정보센터, 「공인중개사법 제51조제2항(500만원 이하의 과태료)」, https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법 (2026-09-07 확인). ↩ ↩2

  19. 법제처 국가법령정보센터, 「공인중개사법 제51조제2항제1호의6(확인ㆍ설명 위반 과태료)」, https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법 (2026-09-07 확인). ↩ ↩2

  20. 법제처 국가법령정보센터, 「공인중개사법 제36조제1항(자격의 정지)」, https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법 (2026-09-07 확인). ↩ ↩2

  21. 법제처 국가법령정보센터, 「공인중개사법 제36조제1항제3호(확인ㆍ설명 위반과 자격정지)」, https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법 (2026-09-07 확인). ↩

  22. 법제처 국가법령정보센터, 「공인중개사법 제39조제1항(업무의 정지)」, https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법 (2026-09-07 확인). ↩ ↩2 ↩3

  23. 법제처 국가법령정보센터, 「공인중개사법 제39조제1항제6호(교부ㆍ보존 누락과 업무정지)」, https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법 (2026-09-07 확인). ↩ ↩2

  24. 법제처 국가법령정보센터, 「공인중개사법 제39조제1항제7호(서명 및 날인 누락과 업무정지)」, https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법 (2026-09-07 확인). ↩

  25. 법제처 국가법령정보센터, 「공인중개사법 제36조제1항제4호(서명 및 날인 누락과 자격정지)」, https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법 (2026-09-07 확인). ↩

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