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부동산 공제증서 — 2억원은 거래 1건당이 아닌 보장 총액, 공제금은 판결문이 있어야 나온다

Q: 부동산 공제증서가 무엇인가요?

개업공인중개사가 업무를 시작하기 전에 손해배상책임을 보장하려고 한 조치를 증명하는 서류입니다. 조치 방법은 보증보험 가입, 공인중개사협회 공제 가입, 공탁 세 가지이고 증명서류도 보증보험증서 사본, 공제증서 사본, 공탁증서 사본으로 갈립니다. 협회 공제에 가입한 경우에 나오는 것이 공제증서입니다.

Q: 공제증서에 적힌 2억원은 내 거래를 2억원까지 보장한다는 뜻인가요?

그 금액은 개업공인중개사가 업무를 시작하기 전에 설정해 두는 보장 금액이라, 거래 한 건마다 따로 붙는 금액이 아닙니다. 시행령은 보증금으로 손해배상을 한 때에는 15일 이내에 다시 가입하거나 부족하게 된 금액을 보전하라고 정하고 있습니다. 지급하면 줄어드는 한 덩어리입니다.

최종 수정: 2026.09.10 ·작성자: lifelearn 편집자

전세나 매매 계약을 마치고 받은 서류 봉투를 열면 낯선 종이가 한 장 섞여 있습니다. 공제증서입니다.

거기 적힌 2억원을 보고 내 거래가 2억원까지 보장된다고 읽기 쉬운데요, 그 뜻이 아닙니다. 개업공인중개사가 업무를 시작하기 전에 미리 설정해 둔 보장 총액입니다.¹

아래에서는 이 증서가 어떤 서류인지, 금액이 신분에 따라 어떻게 갈리는지, 사고가 났을 때 그 돈을 받으려면 무엇을 붙여야 하는지를 공인중개사법과 시행령·시행규칙 조문으로 정리했습니다.

공제증서란 무엇인가

개업공인중개사는 업무를 개시하기 전에 손해배상책임을 보장하는 조치를 해야 합니다. 방법은 세 가지로, 보증보험 가입과 공제 가입과 공탁 중 하나입니다.²

조치를 했다는 것을 증명하는 서류도 셋으로 갈립니다. 시행규칙은 증명서류를 보증보험증서 사본, 공제증서 사본, 공탁증서 사본으로 정해 두었습니다.³

공제증서는 그중 하나입니다. 공인중개사협회의 공제에 가입한 개업공인중개사가 받는 증서이고, 보증보험을 택했다면 대신 보증보험증서가 나옵니다.

이름이 달라도 서류가 하는 일은 같습니다. 중개사고가 났을 때 배상할 재원이 미리 마련돼 있음을 보여 주는 것입니다.⁴

공제사업의 근거도 법에 있습니다. 협회는 개업공인중개사의 손해배상책임을 보장하기 위하여 공제사업을 할 수 있습니다.⁵

보증보험·공제·공탁 세 갈래

셋은 재원을 마련하는 방식이 서로 다릅니다. 그래서 사고가 났을 때 찾아갈 곳도 달라집니다.

방식	나오는 증명서류	재원을 맡는 곳
보증보험 가입	보증보험증서 사본³	보증보험회사⁶
공제 가입	공제증서 사본³	공제사업을 행하는 자⁶
공탁	공탁증서 사본³	공탁기관⁶

시행령은 이 셋을 묶어 보증기관이라고 부릅니다.⁷ 청구도 그 보증기관에 하게 돼 있어서, 증서에 적힌 기관 이름과 소재지가 실무에서 곧 창구 주소가 됩니다.⁸

공탁만 성격이 하나 더 붙습니다. 공탁금은 개업공인중개사가 폐업 또는 사망한 날부터 3년 이내에는 회수할 수 없습니다.⁹

문을 닫은 뒤에도 재원이 3년은 남아 있다는 뜻인데요, 사고가 뒤늦게 드러나는 거래에서는 이 차이가 실제로 작동합니다.

계약이 끝날 때 받는 서류

이 증서는 요청해서 받는 것이 아니라 받게 돼 있는 것입니다. 중개가 완성된 때에 교부 의무가 생깁니다.

조문은 두 가지를 함께 요구합니다. 손해배상책임의 보장에 관한 사항을 설명하고, 관계 증서의 사본을 교부하거나 그 전자문서를 제공해야 합니다.¹⁰

설명과 교부 중 하나만 해도 위반입니다. 이를 어기면 100만원 이하의 과태료 대상이 됩니다.¹¹

계약 전에 미리 보고 싶다면 사무소 벽을 보면 됩니다. 개업공인중개사는 국토교통부령으로 정하는 사항을 중개사무소 안의 보기 쉬운 곳에 게시해야 하는데,¹² 그 목록에 보증의 설정을 증명할 수 있는 서류가 들어 있습니다.¹³

증서에서 확인할 세 가지

설명해야 하는 사항은 조문이 세 개로 못박아 두었습니다. 보장금액, 보증기관과 그 소재지, 보장기간입니다.⁶

확인할 항목	무엇을 보는가
보장금액	개업공인중개사가 설정해 둔 보장 총액
보증보험회사·공제사업자·공탁기관과 소재지	사고가 났을 때 청구할 곳
보장기간	계약일이 그 기간 안에 들어오는지

세 항목 중 실무에서 가장 자주 어긋나는 것은 마지막 줄입니다. 증서가 있어도 계약일이 보장기간 밖이면 그 증서는 이 거래를 덮지 않습니다.

증서를 받으면 계약서에 적힌 날짜와 기간을 나란히 놓고 보는 편이 좋습니다.

보장금액이 갈리는 기준

금액은 사람이 아니라 신분과 조직 형태로 갈립니다. 법인인지, 분사무소를 두는지, 어느 법률로 중개업을 하는지가 기준입니다.

구분	설정해야 하는 보장금액
법인인 개업공인중개사	4억원 이상¹⁴
법인의 분사무소	분사무소마다 2억원 이상 추가¹⁴
법인이 아닌 개업공인중개사	2억원 이상¹
다른 법률에 따라 부동산중개업을 할 수 있는 자	2천만원 이상¹⁵

표의 마지막 줄이 눈에 띕니다. 다른 법률에 근거해 중개업을 하는 곳은 보장금액이 2천만원 이상으로, 일반 개업공인중개사의 10분의 1입니다.¹⁵

같은 부동산 거래를 중개해도 상대가 누구냐에 따라 뒤에 깔린 금액의 자릿수가 달라진다는 뜻입니다.

2억원이 거래 1건당 금액이 아닌 이유

가장 많이 어긋나는 지점이 여기입니다. 증서에 찍힌 금액을 내 거래 한 건의 보장 한도로 읽는 것입니다.

조문은 지급이 이뤄진 뒤를 이렇게 정합니다. 보증보험금·공제금 또는 공탁금으로 손해배상을 한 때에는 15일 이내에 다시 가입하거나 부족하게 된 금액을 보전해야 합니다.¹⁶

「부족하게 된 금액」이라는 표현이 성격을 드러냅니다. 지급하면 줄어드는 한 덩어리라는 뜻입니다.

거래 한 건마다 2억원이 새로 붙는 구조였다면 보전이라는 말 자체가 필요 없습니다. 줄어들 금액이 없기 때문입니다.

그래서 같은 개업공인중개사에게서 사고가 여러 건 나면, 앞선 배상이 뒤에 남는 재원을 줄입니다. 보전 의무는 그 빈자리를 다시 채우라는 규정이지, 사고마다 금액이 새로 생긴다는 규정이 아닙니다.¹⁶

법이 정하는 것은 어디까지나 설정해야 하는 최저 금액입니다. 조문이 2억원 이상, 4억원 이상이라고 적은 것도 그 때문입니다.¹¹⁴

보장되는 손해와 보장되지 않는 손해

보증이 걸리는 범위도 조문에 그대로 있습니다. 요건은 세 가지가 함께 채워져야 합니다.

중개행위를 하는 경우일 것 — 중개와 무관한 행위는 들어오지 않습니다⁴
고의 또는 과실이 있을 것 — 개업공인중개사 쪽의 잘못이 필요합니다⁴
재산상의 손해가 발생했을 것 — 정신적 손해가 아니라 재산상 손해입니다⁴

한 가지가 더 있습니다. 자기의 중개사무소를 다른 사람의 중개행위 장소로 제공해 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에도 배상책임이 있습니다.¹⁷

이른바 사무소를 빌려준 경우인데요, 직접 중개하지 않았다는 이유로 빠져나가지 못하도록 별도 항으로 둔 것입니다.

반대로 보면 경계도 뚜렷해집니다. 임대인이 기간이 끝난 뒤 보증금을 돌려주지 않는 것은 계약 당사자 사이의 이행 문제입니다.

그 사실만으로는 위 요건이 채워지지 않습니다. 개업공인중개사의 고의나 과실이 따로 인정돼야 이 보증이 걸립니다.⁴

공제금을 청구할 때 필요한 서류

증서를 들고 가면 곧바로 돈이 나오는 구조가 아닙니다. 시행령이 청구 요건에 서류를 붙여 두었습니다.

중개의뢰인이 손해배상금으로 보증보험금·공제금 또는 공탁금을 지급받으려면, 다음 중 하나를 첨부해 보증기관에 청구해야 합니다.⁸

손해배상합의서 — 개업공인중개사와 합의가 된 경우
화해조서 — 재판상 화해가 성립한 경우
확정된 법원의 판결문 사본 — 다투어 판결로 확정된 경우
그 밖에 이에 준하는 효력이 있는 서류

네 갈래의 공통점은 하나입니다. 손해액과 책임이 이미 확정돼 있어야 한다는 것입니다.⁸

그래서 공제증서는 배상을 즉시 받는 티켓이 아니라, 배상이 확정됐을 때 받아 낼 재원이 실제로 있는지를 보여 주는 서류에 가깝습니다.

청구와 지급의 구체적 절차는 협회 공제규정이 정합니다. 시행령은 공제규정에 공제금의 청구와 지급절차를 담도록 하고 있고,¹⁸ 그 규정은 국토교통부장관의 승인을 받아야 효력을 가집니다.¹⁹

보장기간이 끊기면 생기는 일

보증은 한 번 걸어 두고 끝나는 것이 아닙니다. 기간이 있는 계약이라 이어 붙이는 규정이 따로 있습니다.

기간이 만료돼 다시 설정하려는 개업공인중개사는 그 보증기간 만료일까지 다시 설정하고 증명서류를 갖춰 등록관청에 신고해야 합니다.²⁰

보증을 다른 보증으로 바꿀 때도 같습니다. 이미 설정한 보증의 효력이 있는 기간 중에 새 보증을 설정하고 신고해야 합니다.²¹

두 조문이 같은 말을 합니다. 하루도 비지 않게 이어 붙이라는 것입니다.

처음 설정할 때의 신고 시점도 정해져 있습니다. 개설등록을 한 때에는 업무를 시작하기 전에 보증 조치를 한 뒤 증명서류를 갖춰 등록관청에 신고합니다.⁷

다만 보증기관이 보증사실을 등록관청에 직접 통보한 경우에는 신고를 생략할 수 있습니다.⁷ 신고 서식과 개설등록 절차는 공인중개사 신청 — 자격증 교부부터 중개사무소 개설등록까지에 정리해 두었습니다.

지키지 않으면 제재가 붙습니다. 보증 조치를 이행하지 않고 업무를 개시하면²² 등록관청이 6개월의 범위에서 업무정지를 명할 수 있습니다.²³

자주 묻는 질문

부동산 공제증서가 무엇인가요?

개업공인중개사가 업무를 시작하기 전에 손해배상책임을 보장하려고 한 조치를 증명하는 서류입니다.² 조치 방법은 보증보험 가입, 공인중개사협회 공제 가입, 공탁 세 가지이고 증명서류도 보증보험증서 사본, 공제증서 사본, 공탁증서 사본으로 갈립니다.³ 협회 공제에 가입한 경우에 나오는 것이 공제증서입니다.

공제증서에 적힌 2억원은 내 거래를 2억원까지 보장한다는 뜻인가요?

그 금액은 개업공인중개사가 업무를 시작하기 전에 설정해 두는 보장 금액이라,¹ 거래 한 건마다 따로 붙는 금액이 아닙니다. 시행령은 보증금으로 손해배상을 한 때에는 15일 이내에 다시 가입하거나 부족하게 된 금액을 보전하라고 정하고 있습니다.¹⁶ 지급하면 줄어드는 한 덩어리입니다.

공제증서를 안 주면 개업공인중개사에게 불이익이 있나요?

있습니다. 중개가 완성되면 거래당사자에게 손해배상책임의 보장에 관한 사항을 설명하고 관계 증서의 사본을 교부하거나 전자문서를 제공해야 합니다.¹⁰ 이를 어기면 100만원 이하의 과태료 대상입니다.¹¹

중개사고가 나면 공제증서만 들고 가면 되나요?

그것만으로는 지급되지 않습니다. 중개의뢰인은 개업공인중개사와의 손해배상합의서, 화해조서, 확정된 법원의 판결문 사본, 그 밖에 이에 준하는 효력이 있는 서류를 첨부해 보증기관에 지급을 청구해야 합니다.⁸ 손해액과 책임이 먼저 확정돼야 한다는 뜻입니다.

임대인이 보증금을 안 돌려주면 공제로 받을 수 있나요?

그 사실만으로는 어렵습니다. 조문이 요건으로 삼는 것은 개업공인중개사가 중개행위를 하면서 고의 또는 과실로 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 경우입니다.⁴ 임대인의 반환 지체는 계약 당사자 사이의 문제라, 개업공인중개사의 고의나 과실이 따로 인정돼야 보증이 걸립니다.

참고

법제처 국가법령정보센터, 「공인중개사법 시행령 제24조제1항제2호(법인이 아닌 개업공인중개사의 보장금액)」, https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법시행령 (2026-09-10 확인). ↩ ↩² ↩³ ↩⁴
법제처 국가법령정보센터, 「공인중개사법 제30조제3항(보증 설정 의무)」, https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법 (2026-09-10 확인). ↩ ↩²
법제처 국가법령정보센터, 「공인중개사법 시행규칙 제18조제2항(보증 증명서류의 종류)」, https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법시행규칙 (2026-09-10 확인). ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵
법제처 국가법령정보센터, 「공인중개사법 제30조제1항(손해배상책임)」, https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법 (2026-09-10 확인). ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵ ↩⁶
법제처 국가법령정보센터, 「공인중개사법 제42조제1항(협회의 공제사업)」, https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법 (2026-09-10 확인). ↩
법제처 국가법령정보센터, 「공인중개사법 제30조제5항 각 호(설명해야 하는 사항)」, https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법 (2026-09-10 확인). ↩ ↩² ↩³ ↩⁴
법제처 국가법령정보센터, 「공인중개사법 시행령 제24조제2항(보증 설정과 신고 시점)」, https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법시행령 (2026-09-10 확인). ↩ ↩² ↩³
법제처 국가법령정보센터, 「공인중개사법 시행령 제26조제1항(보증보험금 등의 지급 청구)」, https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법시행령 (2026-09-10 확인). ↩ ↩² ↩³ ↩⁴
법제처 국가법령정보센터, 「공인중개사법 제30조제4항(공탁금 회수 제한)」, https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법 (2026-09-10 확인). ↩
법제처 국가법령정보센터, 「공인중개사법 제30조제5항(설명과 증서 사본 교부 의무)」, https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법 (2026-09-10 확인). ↩ ↩²
법제처 국가법령정보센터, 「공인중개사법 제51조제3항제5호(증서 미교부 과태료)」, https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법 (2026-09-10 확인). ↩ ↩²
법제처 국가법령정보센터, 「공인중개사법 제17조(중개사무소등록증 등의 게시)」, https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법 (2026-09-10 확인). ↩
법제처 국가법령정보센터, 「공인중개사법 시행규칙 제10조제4호(게시 대상 서류)」, https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법시행규칙 (2026-09-10 확인). ↩
법제처 국가법령정보센터, 「공인중개사법 시행령 제24조제1항제1호(법인의 보장금액)」, https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법시행령 (2026-09-10 확인). ↩ ↩² ↩³
법제처 국가법령정보센터, 「공인중개사법 시행령 제24조제3항(다른 법률에 따른 중개업자의 보장금액)」, https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법시행령 (2026-09-10 확인). ↩ ↩²
법제처 국가법령정보센터, 「공인중개사법 시행령 제26조제2항(지급 후 보전 의무)」, https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법시행령 (2026-09-10 확인). ↩ ↩² ↩³
법제처 국가법령정보센터, 「공인중개사법 제30조제2항(장소 제공에 따른 배상책임)」, https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법 (2026-09-10 확인). ↩
법제처 국가법령정보센터, 「공인중개사법 시행령 제34조제1호(공제규정에 정할 사항)」, https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법시행령 (2026-09-10 확인). ↩
법제처 국가법령정보센터, 「공인중개사법 제42조제2항(공제규정의 승인)」, https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법 (2026-09-10 확인). ↩
법제처 국가법령정보센터, 「공인중개사법 시행령 제25조제2항(보증기간 만료 시 재설정)」, https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법시행령 (2026-09-10 확인). ↩
법제처 국가법령정보센터, 「공인중개사법 시행령 제25조제1항(보증의 변경)」, https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법시행령 (2026-09-10 확인). ↩
법제처 국가법령정보센터, 「공인중개사법 제39조제1항제8호(보증 없이 업무 개시)」, https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법 (2026-09-10 확인). ↩
법제처 국가법령정보센터, 「공인중개사법 제39조제1항(업무정지의 범위)」, https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법 (2026-09-10 확인). ↩

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