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중개보조원과 소속공인중개사 차이 — 자격·업무 범위·5배 인원 제한과 고지의무

최종 수정: 2026.10.15 ·작성자: lifelearn 편집자

집을 보러 갔을 때 문을 열어 준 사람이 공인중개사인지 아닌지는 명함만으로 잘 구분되지 않는데요.

먼저 답부터 말하면 공인중개사법이 고용인으로 정의한 신분은 소속공인중개사와 중개보조원입니다.1 자격증이 있으면 소속공인중개사, 없으면 중개보조원입니다.23

이 한 줄이 나머지를 전부 결정합니다. 확인·설명서에 이름을 올릴 수 있는지, 한 사무소에 몇 명까지 둘 수 있는지, 현장안내 전에 무엇을 밝혀야 하는지가 여기서 갈립니다.

아래에서는 두 신분의 자격과 업무 경계, 5배 인원 제한, 고지의무와 과태료, 고용 신고 기한을 공인중개사법과 시행규칙 기준으로 정리했습니다.

자격증 하나로 갈리는 두 신분

공인중개사법은 중개사무소에서 일하는 사람을 신분별로 따로 정의합니다. 소속공인중개사는 개업공인중개사에 소속된 공인중개사입니다.2

중개보조원은 반대로 공인중개사가 아닌 사람으로 못박혀 있습니다. 하는 일도 현장안내와 일반서무 등 단순한 업무를 보조하는 것으로 한정됩니다.3

구분 소속공인중개사 중개보조원
공인중개사 자격 있음 없음
법이 정한 일 중개업무 수행 또는 보조 현장안내·일반서무 등 단순 보조
인장등록 대상 대상 아님
신분 고지의무 없음 있음
인원 제한 없음 합한 수의 5배

표에서 인장등록 줄이 갈리는 이유는 조문 자체가 대상을 둘로 적어 두었기 때문입니다. 인장을 등록할 의무는 개업공인중개사와 소속공인중개사에게만 있습니다.4

확인·설명서에 이름이 올라가는 사람

중개대상물을 확인해 의뢰인에게 설명할 의무는 개업공인중개사에게 있습니다.5 소속공인중개사나 중개보조원이 대신 지는 의무가 아닙니다.

서명 및 날인은 한 단계 더 좁습니다. 확인·설명서에는 개업공인중개사가 서명 및 날인하되, 그 중개행위를 한 소속공인중개사가 있으면 함께 서명 및 날인해야 합니다.6

거래계약서도 같은 규정을 준용합니다.7 두 문서 어디에도 중개보조원이 들어갈 자리는 없습니다.

즉 중개보조원이 집을 보여주는 것은 법이 예정한 업무이지만, 그 뒤의 확인·설명과 서명은 다른 사람의 몫입니다. 그 서면의 서식과 기재 항목, 보존 기간은 중개대상물 확인설명서에 따로 정리했습니다.

현장안내 전에 밝혀야 하는 신분

2023년 개정으로 중개보조원에게 고지의무가 생겼습니다. 현장안내 등 중개업무를 보조할 때 중개의뢰인에게 본인이 중개보조원이라는 사실을 미리 알려야 합니다.8

의뢰인이 물어보면 답하는 구조가 아니라 먼저 밝히는 구조입니다. 안내가 끝난 뒤에 알리는 것도 조문이 말하는 “미리”에 맞지 않습니다.

어겼을 때 과태료는 두 사람에게 갑니다. 2026년 9월 기준 위반한 본인과 그가 소속된 개업공인중개사 모두 500만원 이하의 과태료 대상입니다.910

개업공인중개사가 빠지는 길은 하나뿐입니다. 위반행위를 방지하기 위해 해당 업무에 상당한 주의와 감독을 게을리하지 않은 경우입니다.10

고지의무 위반은 부동산거래질서교란행위 신고 대상이기도 합니다.11 의뢰인이 국토교통부 신고센터에 알릴 수 있는 항목이라는 뜻입니다. 신고 방법과 처리 순서는 부동산 교란행위 신고에 정리했습니다.

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중개보조원은 5배까지

인원 제한은 사무소마다 숫자가 다릅니다. 기준은 개업공인중개사와 소속공인중개사를 합한 수이고, 중개보조원은 그 5배를 넘을 수 없습니다.12

개업공인중개사 소속공인중개사 중개보조원 상한
1명 0명 5명
1명 1명 10명
1명 3명 20명
2명(법인 사원 포함) 2명 20명

표의 상한은 합한 수에 5를 곱한 값입니다. 소속공인중개사를 한 명 더 채용하면 중개보조원 상한이 다섯 자리씩 늘어나는 구조입니다.12

상한이 개업공인중개사와 소속공인중개사 수에 연동되는 만큼 모집단 자체의 움직임도 같이 봐야 합니다. 개업 수가 분기마다 어떻게 변해 왔는지는 공인중개사 전망 — 개업 수 추이에 국토교통부 통계로 정리했습니다.

초과 고용에 붙는 두 겹의 제재

이 조항은 어기면 행정처분과 형사처벌이 함께 붙습니다. 등록관청은 인원 제한을 위반해 중개보조원을 고용한 개업공인중개사의 개설등록을 취소하여야 합니다.1314

“할 수 있다”가 아니라 “하여야 한다”입니다. 재량으로 넘어가는 처분이 아닙니다.13

형사처벌도 따로 있습니다. 2026년 9월 기준 같은 위반은 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 해당합니다.1516

인원 제한 경과조치와 그 기한

이 인원 제한은 2023년 4월 18일 공포된 개정법에서 신설됐고, 시행은 공포 후 6개월이 지난 날부터입니다.17

법 시행 당시 이미 5배를 넘겨 고용하고 있던 개업공인중개사에게는 유예가 주어졌습니다. 시행일부터 3년 이내에 규정에 맞추라는 경과조치입니다.18

공포가 2023년 4월이고 시행이 그로부터 6개월 뒤이므로, 3년의 경과조치 기한은 2026년 10월입니다.1718 그 뒤로는 기존 사무소도 유예 없이 5배 기준을 지켜야 합니다.

고용 신고는 업무개시 전, 종료 신고는 10일 이내

고용과 고용관계 종료는 둘 다 등록관청에 신고할 사항입니다.1 신고 시점은 시행규칙이 따로 정합니다.

고용 신고는 업무개시 전까지입니다. 그것도 교육을 받도록 한 뒤에 신고하는 순서라, 사람을 먼저 쓰고 나중에 정리하는 방식은 조문과 맞지 않습니다.19

고용관계가 끝난 때는 종료된 날부터 10일 이내에 신고합니다.20 두 신고 모두 별지 제11호서식을 쓰고, 외국인을 고용하는 경우에는 추가 서류를 붙입니다.21

신고를 받은 등록관청이 하는 일도 정해져 있습니다. 소속공인중개사는 자격증을 발급한 시·도지사에게 자격 확인을 요청하고22, 결격사유 해당 여부와 교육 수료 여부를 확인합니다.23

그래서 신고는 형식적인 통보가 아니라 검증 절차에 가깝습니다. 개설등록부터 인장등록·보증신고까지 창구가 어떻게 갈리는지는 공인중개사 신청 — 자격증 교부부터 중개사무소 개설등록까지에 서식 단위로 정리해 두었습니다.

고용 신고 전에 받아야 하는 교육

두 신분 모두 고용 신고일 전 1년 이내에 교육을 받아야 합니다. 다만 받는 교육의 종류가 다릅니다.

소속공인중개사는 시·도지사가 실시하는 실무교육입니다.24 중개보조원은 시·도지사 또는 등록관청이 실시하는 직무교육을 받습니다.25

교육별 이수 시간과 면제 사유, 등록 후 2년마다 돌아오는 연수교육은 공인중개사 실무교육 45시간에 따로 정리했습니다.

될 수 없는 사람과 겹칠 수 없는 자리

결격사유는 개업공인중개사만의 문제가 아닙니다. 등록 결격사유에 해당하는 사람은 소속공인중개사도 중개보조원도 될 수 없습니다.26

이중소속도 막혀 있습니다. 개업공인중개사등은 다른 개업공인중개사의 소속공인중개사나 중개보조원이 될 수 없습니다.27

두 사무소에 이름을 걸어 두는 방식이 성립하지 않는다는 뜻이네요. 소속은 한 곳이어야 합니다.

책임이 사무소로 모이는 이유

법은 고용인의 행위를 고용주의 행위로 봅니다. 소속공인중개사나 중개보조원의 업무상 행위는 그를 고용한 개업공인중개사의 행위로 간주됩니다.28

의뢰인 입장에서 이 조항이 실질적인 안전장치입니다. 현장에서 응대한 사람이 중개보조원이었더라도 책임을 물을 상대가 사라지지 않습니다.

거꾸로 개업공인중개사 입장에서는 감독의 이유가 됩니다. 인원 제한과 고지의무 위반에 개업공인중개사가 함께 걸리는 구조도 같은 맥락입니다.1014

자주 묻는 질문

중개보조원도 공인중개사 자격증이 있어야 하나요?

필요하지 않습니다. 공인중개사법은 중개보조원을 공인중개사가 아닌 사람으로 정의합니다.3 자격증을 가지고 개업공인중개사에 소속된 사람은 중개보조원이 아니라 소속공인중개사입니다.2

중개보조원이 집을 보여주고 계약까지 해도 되나요?

현장안내는 중개보조원의 업무입니다.3 다만 중개대상물 확인·설명은 개업공인중개사의 의무이고5, 확인·설명서와 거래계약서에 함께 서명 및 날인하는 것은 그 중개행위를 한 소속공인중개사입니다.67

중개보조원은 몇 명까지 둘 수 있나요?

개업공인중개사와 소속공인중개사를 합한 수의 5배까지입니다.12 개업공인중개사 혼자인 사무소라면 5명, 소속공인중개사 1명을 더 두면 10명이 상한입니다. 초과 고용은 개설등록 취소 사유이고14, 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금 대상입니다.1516

중개보조원이라는 사실을 꼭 밝혀야 하나요?

밝혀야 합니다. 현장안내 등 중개업무를 보조할 때 미리 알려야 합니다.8 어기면 본인과 소속 개업공인중개사 모두 500만원 이하의 과태료 대상이고, 개업공인중개사가 상당한 주의와 감독을 게을리하지 않은 경우만 제외됩니다.910

고용 신고는 언제까지 해야 하나요?

업무개시 전까지입니다.19 고용관계가 끝난 때는 종료된 날부터 10일 이내에 신고하고20, 두 신고 모두 별지 제11호서식을 씁니다.21

참고

  1. 법제처 국가법령정보센터, 「공인중개사법 제15조제1항(고용인의 신고)」, https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법 (2026-09-03 확인). ↩ ↩2

  2. 법제처 국가법령정보센터, 「공인중개사법 제2조제5호(소속공인중개사의 정의)」, https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법 (2026-09-03 확인). ↩ ↩2 ↩3

  3. 법제처 국가법령정보센터, 「공인중개사법 제2조제6호(중개보조원의 정의)」, https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법 (2026-09-03 확인). ↩ ↩2 ↩3 ↩4

  4. 법제처 국가법령정보센터, 「공인중개사법 제16조제1항(인장의 등록)」, https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법 (2026-09-03 확인). ↩

  5. 법제처 국가법령정보센터, 「공인중개사법 제25조제1항(중개대상물의 확인ㆍ설명 의무자)」, https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법 (2026-09-03 확인). ↩ ↩2

  6. 법제처 국가법령정보센터, 「공인중개사법 제25조제4항(확인ㆍ설명서 서명 및 날인)」, https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법 (2026-09-03 확인). ↩ ↩2

  7. 법제처 국가법령정보센터, 「공인중개사법 제26조제2항(거래계약서 서명 및 날인 준용)」, https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법 (2026-09-03 확인). ↩ ↩2

  8. 법제처 국가법령정보센터, 「공인중개사법 제18조의4(중개보조원의 고지의무)」, https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법 (2026-09-03 확인). ↩ ↩2

  9. 법제처 국가법령정보센터, 「공인중개사법 제51조제2항(500만원 이하의 과태료)」, https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법 (2026-09-03 확인). ↩ ↩2

  10. 법제처 국가법령정보센터, 「공인중개사법 제51조제2항제1호의4(고지의무 위반과 개업공인중개사)」, https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법 (2026-09-03 확인). ↩ ↩2 ↩3 ↩4

  11. 법제처 국가법령정보센터, 「공인중개사법 제47조의2제2항제1호(부동산거래질서교란행위 신고 대상)」, https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법 (2026-09-03 확인). ↩

  12. 법제처 국가법령정보센터, 「공인중개사법 제15조제3항(중개보조원 수의 제한)」, https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법 (2026-09-03 확인). ↩ ↩2 ↩3

  13. 법제처 국가법령정보센터, 「공인중개사법 제38조제1항(등록의 취소)」, https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법 (2026-09-03 확인). ↩ ↩2

  14. 법제처 국가법령정보센터, 「공인중개사법 제38조제1항제5호의2(인원 제한 위반과 등록취소)」, https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법 (2026-09-03 확인). ↩ ↩2 ↩3

  15. 법제처 국가법령정보센터, 「공인중개사법 제49조제1항(1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금)」, https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법 (2026-09-03 확인). ↩ ↩2

  16. 법제처 국가법령정보센터, 「공인중개사법 제49조제1항제5호의2(인원 제한 위반의 벌칙)」, https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법 (2026-09-03 확인). ↩ ↩2

  17. 법제처 국가법령정보센터, 「공인중개사법 부칙(법률 제19371호, 2023. 4. 18.) 제1조(시행일)」, https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법 (2026-09-03 확인). ↩ ↩2

  18. 법제처 국가법령정보센터, 「공인중개사법 부칙(법률 제19371호, 2023. 4. 18.) 제4조(중개보조원 수의 제한에 관한 경과조치)」, https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법 (2026-09-03 확인). ↩ ↩2

  19. 법제처 국가법령정보센터, 「공인중개사법 시행규칙 제8조제1항(업무개시 전 고용 신고)」, https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법시행규칙 (2026-09-03 확인). ↩ ↩2

  20. 법제처 국가법령정보센터, 「공인중개사법 시행규칙 제8조제4항(고용관계 종료 신고 기한)」, https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법시행규칙 (2026-09-03 확인). ↩ ↩2

  21. 법제처 국가법령정보센터, 「공인중개사법 시행규칙 제8조제5항(신고 서식과 외국인 첨부서류)」, https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법시행규칙 (2026-09-03 확인). ↩ ↩2

  22. 법제처 국가법령정보센터, 「공인중개사법 시행규칙 제8조제2항(자격 확인 요청)」, https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법시행규칙 (2026-09-03 확인). ↩

  23. 법제처 국가법령정보센터, 「공인중개사법 시행규칙 제8조제3항(결격사유와 교육 수료 확인)」, https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법시행규칙 (2026-09-03 확인). ↩

  24. 법제처 국가법령정보센터, 「공인중개사법 제34조제2항(소속공인중개사의 실무교육)」, https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법 (2026-09-03 확인). ↩

  25. 법제처 국가법령정보센터, 「공인중개사법 제34조제3항(중개보조원의 직무교육)」, https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법 (2026-09-03 확인). ↩

  26. 법제처 국가법령정보센터, 「공인중개사법 제10조제2항(고용인의 결격사유)」, https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법 (2026-09-03 확인). ↩

  27. 법제처 국가법령정보센터, 「공인중개사법 제12조제2항(이중소속의 금지)」, https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법 (2026-09-03 확인). ↩

  28. 법제처 국가법령정보센터, 「공인중개사법 제15조제2항(고용인의 업무상 행위 간주)」, https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법 (2026-09-03 확인). ↩

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