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전속중개계약서 — 일반중개계약과 차이, 유효기간 3개월·7일 내 공개·위약금 기준

최종 수정: 2026.10.07 ·작성자: lifelearn 편집자

전속중개계약서는 집이나 땅의 중개를 한 개업공인중개사에게만 맡길 때 쓰는 계약서입니다.¹ 아무 양식이나 쓸 수 없고 공인중개사법 시행규칙 별지 제15호서식을 따라야 합니다.²

핵심은 네 가지입니다. 유효기간은 3개월이 원칙이고,³ 중개사는 체결 후 7일 이내 매물 정보를 공개하며,⁴ 2주일에 1회 이상 처리상황을 문서로 알려야 합니다.⁵ 의뢰인은 유효기간 안에 다른 중개사를 통해 거래하면 중개보수에 해당하는 금액을 위약금으로 냅니다.⁶

전속중개계약과 일반중개계약 차이

두 계약은 「몇 명에게 맡기느냐」에서 갈립니다. 일반중개계약서는 같은 물건을 다른 개업공인중개사에게도 의뢰할 수 있다고 적습니다.⁷ 전속중개계약은 특정한 개업공인중개사 한 명에 한정해 중개하도록 하는 계약입니다.¹

구분	전속중개계약	일반중개계약
맡기는 중개사	특정한 개업공인중개사 1명	여러 개업공인중개사에게 동시에 가능
계약서	별지 제15호서식으로 해야 함	의뢰인이 필요하면 작성 요청 가능, 표준은 별지 제14호서식
유효기간	3개월 원칙, 합의하면 그 기간	3개월 원칙, 합의하면 그 기간
중개사 의무	7일 이내 정보 공개 · 2주일에 1회 이상 문서 통지	거래가 조속히 이루어지도록 성실히 노력
의뢰인 위약금	서식에 3가지 경우로 정함	서식의 의뢰인 의무 칸에 위약금 조항 없음
계약서 보존	중개사가 3년	법정 보존기간 규정 없음

전속 쪽 근거는 법 제23조와 시행령 제20조, 시행규칙 제14조입니다.⁸⁹ 일반 쪽은 법 제22조가 의뢰인이 필요한 경우 작성을 요청할 수 있다고만 정합니다.¹⁰ 국토교통부장관이 표준 서식을 정해 사용을 권장하고,¹¹ 그 서식이 별지 제14호서식입니다.¹²

일반중개계약서의 중개사 의무는 한 줄뿐인데요. 거래가 조속히 이루어지도록 성실히 노력하라는 문장입니다.¹³ 유효기간 문구는 두 서식이 같습니다.¹⁴¹⁵

전속중개계약서에 적는 칸

별지 제15호서식은 앞쪽에 계약 조항 여섯 개, 뒤쪽에 물건 정보를 적는 구조입니다. 앞쪽 조항을 순서대로 옮기면 아래와 같습니다.

번호	조항	서식에 적힌 내용
1	을(중개사)의 의무사항	2주일에 1회 이상 문서 통지 · 7일 이내 정보 공개 · 확인·설명의무 이행
2	갑(의뢰인)의 권리·의무	3가지 경우 위약금 · 확인·설명의무 이행에 협조
3	유효기간	○년 ○월 ○일까지 (3개월 원칙)
4	중개보수	거래가액의 ( )% 또는 ○원 — 요율을 넘지 않아야 하고 실비는 별도
5	을의 손해배상 책임	중개보수·실비 과다수령은 차액 환급, 확인·설명 소홀로 피해 발생 시 손해액 배상
6	그 밖의 사항	정하지 않은 사항은 갑과 을이 합의해 별도로 정함

중개보수 칸 아래에는 요율을 넘지 않아야 하고 실비는 별도로 지급한다는 안내가 붙어 있습니다.¹⁶ 손해배상 조항은 과다수령이면 차액 환급, 확인·설명 소홀로 재산상 피해가 나면 손해액 배상입니다.¹⁷

뒤쪽은 거래 방향에 따라 칸이 둘로 나뉩니다. 매도·임대처럼 권리를 넘기면 Ⅰ번 「권리이전용」, 매수·임차처럼 권리를 얻으면 Ⅱ번 「권리취득용」에 적습니다.¹⁸

계약서는 2통을 만들어 각자 서명 또는 날인하고 1통씩 보관합니다.¹⁹

중개사가 지켜야 하는 순서

1. 별지 제15호서식으로 체결 — 다른 양식으로 전속중개계약을 맺을 수 없습니다.²
2. 7일 이내 정보 공개 — 부동산거래정보망 또는 일간신문에 공개합니다. 의뢰인이 비공개를 요청하면 공개하지 않습니다.⁴
3. 공개 즉시 문서 통지 — 공개한 때 지체 없이 그 내용을 의뢰인에게 문서로 알립니다.⁴
4. 2주일에 1회 이상 처리상황 통지 — 계약 기간 내내 문서로 알립니다.⁵
5. 계약서 3년 보존 — 국토교통부령이 정한 보존기간이 3년입니다.⁹

의뢰인이 확인할 것은 2번과 4번입니다. 체결하고 일주일이 지나도 공개 여부를 문서로 받지 못했다면 중개사에게 먼저 물어볼 근거가 서식 안에 있습니다.⁴

전속중개계약 — 누가 무엇을 지키나. 공인중개사법 제23조, 시행령 제20조, 시행규칙 제14조, 별지 제15호서식

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공개하는 정보 7가지

공개할 정보의 내용은 법이 대통령령에 맡겼고, 시행령 제20조제2항이 7개 호로 정합니다.²⁰²¹

호	공개하는 정보	단서
1	종류·소재지·지목·면적, 건축물의 용도·구조·건축연도 등 물건을 특정하는 사항
2	벽면 및 도배의 상태
3	수도·전기·가스·소방·열공급·승강기 설비, 오수·폐수·쓰레기 처리시설 상태
4	교통·시장·학교 근접성, 지형 등 입지조건, 일조·소음·진동 등 환경조건
5	소유권·전세권·저당권·지상권·임차권 등 권리관계	권리자의 주소·성명 등 인적 사항은 공개 금지
6	공법상의 이용제한 및 거래규제
7	거래예정금액 및 공시지가	임대차는 공시지가 공개 안 할 수 있음

집주인 입장에서 걱정되는 건 5호인데요. 등기상 권리관계는 공개하지만 각 권리자의 주소·성명은 공개하면 안 된다고 시행령이 직접 막아 둡니다.²¹

의뢰인이 내는 위약금 3가지 경우

위약금은 유효기간 안에서 일어난 거래에만 걸립니다.²² 경우마다 금액 기준이 다릅니다.

경우	위약금
① 을 외의 다른 개업공인중개사에게 의뢰해 거래	중개보수에 해당하는 금액
② 을이 소개해 알게 된 상대방과 을을 배제하고 직접 거래	중개보수에 해당하는 금액
③ 의뢰인이 스스로 발견한 상대방과 거래	중개보수의 50퍼센트 범위에서 을이 중개행위에 쓴 비용

③의 비용은 사회통념에 비추어 상당하다고 인정되는 비용입니다.⁶ 중개사가 쓴 비용이 그만큼 있어야 받을 수 있고, 50퍼센트는 상한입니다.

계산해 보면 이렇습니다. 계약서 4번 칸에 중개보수를 300만 원으로 적었다고 가정합니다.

• ①·② 경우: 위약금 300만 원
• ③ 경우: 150만 원 범위 안에서 중개사가 실제로 쓴 상당한 비용 — 쓴 비용이 80만 원이면 80만 원

유효기간이 끝난 뒤의 거래는 이 세 경우에 들지 않습니다. 서식의 세 경우가 모두 「전속중개계약의 유효기간 내에」로 시작하기 때문입니다.²²

유효기간 3개월과 다른 약정

시행령은 유효기간을 3월로 정하되, 당사자 사이에 다른 약정이 있으면 그 약정을 따르게 합니다.³ 서식의 3번 칸에는 만료 날짜를 「○년 ○월 ○일까지」로 적습니다.¹⁵

3개월보다 길게 적으면 그만큼 위약금이 걸리는 기간도 길어집니다. 위약금 세 경우가 모두 유효기간을 기준으로 하기 때문입니다.²² 날짜 칸을 비워 두지 말고 끝나는 날을 정확히 적는 편이 안전합니다.

중개사가 어기면 받는 처분

전속중개계약 위반은 처분 조항이 둘로 나뉩니다.

위반	처분
별지 제15호서식에 의하지 않고 체결하거나 계약서를 보존하지 않음	6개월 범위의 업무정지 사유23
정보를 공개하지 않거나, 비공개 요청에도 공개함	중개사무소 개설등록 취소 사유24

업무정지는 등록관청이 6개월의 범위 안에서 기간을 정해 명할 수 있는 처분입니다.²⁵ 등록취소도 등록관청이 「취소할 수 있다」는 재량 조항입니다.²⁶

의뢰인이 신고할 곳도 서식 뒤쪽에 적혀 있습니다. 중개보수 과다수령 같은 위법행위는 시·군·구 부동산중개업 담당 부서에 신고할 수 있습니다.²⁷

일반중개계약서에 적는 4가지

일반중개계약서를 쓰기로 했다면 법 제22조가 정한 네 가지를 적습니다.²⁸

1. 중개대상물의 위치 및 규모
2. 거래예정가격
3. 거래예정가격에 대해 정한 중개보수
4. 그 밖에 개업공인중개사와 중개의뢰인이 준수할 사항

작성 여부는 의뢰인 선택이고,¹⁰ 같은 물건을 다른 중개사에게도 맡길 수 있습니다.⁷ 매물을 빨리 넓게 알리고 싶으면 전속, 여러 중개사와 동시에 접촉하고 싶으면 일반이 맞는 구조입니다.

중개대상물을 설명할 때 쓰는 서류는 중개대상물 확인설명서에, 중개사무소에서 일하는 사람의 역할 구분은 중개보조원과 소속공인중개사 차이에 정리해 두었습니다. 중개사무소를 열기까지의 개설등록 절차는 공인중개사 신청에서 다룹니다.

자주 묻는 질문

Q. 전속중개계약서는 정해진 양식이 있나요?

있습니다. 법은 국토교통부령으로 정하는 계약서로 하라고 정하고,⁸ 시행규칙이 그 계약서를 별지 제15호서식으로 정합니다.² 이 서식에 의하지 않고 체결하면 업무정지 사유입니다.²³

Q. 전속중개계약 유효기간은 얼마인가요?

3월이 원칙이고, 당사자가 다르게 약정하면 그 약정을 따릅니다.³

Q. 전속중개계약 중에 내가 직접 구매자를 찾으면 위약금을 내나요?

중개보수 전액은 아닙니다. 스스로 발견한 상대방과 거래하면 중개보수의 50퍼센트 범위에서 중개사가 쓴 상당한 비용을 냅니다.⁶

Q. 중개사가 매물을 공개하지 않으면 어떻게 되나요?

서식상 공개 기한은 체결 후 7일 이내입니다.⁴ 공개하지 않거나 비공개 요청에도 공개하면 등록관청이 개설등록을 취소할 수 있는 사유입니다.²⁴

Q. 일반중개계약서도 꼭 써야 하나요?

의무가 아닙니다. 의뢰인이 필요할 때 작성을 요청할 수 있고,¹⁰ 표준 서식은 사용이 권장되는 수준입니다.¹¹

Q. 전속중개계약서는 몇 부 작성하나요?

2통을 작성해 1통씩 보관합니다.¹⁹ 중개사는 3년 동안 보존해야 합니다.⁹

참고

1. 공인중개사법 제23조제1항. 국가법령정보센터 ↩ ↩²

2. 공인중개사법 시행규칙 제14조제1항. 국가법령정보센터 ↩ ↩² ↩³

3. 공인중개사법 시행령 제20조제1항. 국가법령정보센터 ↩ ↩² ↩³

4. 같은 서식 앞쪽 1. 을의 의무사항 ②. 국가법령정보센터 PDF ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵

5. 공인중개사법 시행규칙 별지 제15호서식(전속중개계약서) 앞쪽 1. 을의 의무사항 ①. 국가법령정보센터 PDF ↩ ↩²

6. 같은 서식 앞쪽 2. 갑의 권리·의무 사항 ①. 국가법령정보센터 PDF ↩ ↩² ↩³

7. 공인중개사법 시행규칙 별지 제14호서식(일반중개계약서) 앞쪽 2. 갑의 권리·의무 사항 1). 국가법령정보센터 PDF ↩ ↩²

8. 공인중개사법 제23조제2항. 국가법령정보센터 ↩ ↩²

9. 공인중개사법 시행규칙 제14조제2항. 국가법령정보센터 ↩ ↩² ↩³

10. 공인중개사법 제22조. 국가법령정보센터 ↩ ↩² ↩³

11. 공인중개사법 시행령 제19조. 국가법령정보센터 ↩ ↩²

12. 공인중개사법 시행규칙 제13조. 국가법령정보센터 ↩

13. 같은 서식 앞쪽 1. 을의 의무사항. 국가법령정보센터 PDF ↩

14. 같은 서식 앞쪽 3. 유효기간. 국가법령정보센터 PDF ↩

15. 같은 서식 앞쪽 3. 유효기간. 국가법령정보센터 PDF ↩ ↩²

16. 같은 서식 앞쪽 4. 중개보수. 국가법령정보센터 PDF ↩

17. 같은 서식 앞쪽 5. 을의 손해배상 책임. 국가법령정보센터 PDF ↩

18. 같은 서식 뒤쪽 작성 안내. 국가법령정보센터 PDF ↩

19. 같은 서식 앞쪽 끝 문단. 국가법령정보센터 PDF ↩ ↩²

20. 공인중개사법 제23조제3항·제4항. 국가법령정보센터 ↩

21. 공인중개사법 시행령 제20조제2항 각 호. 국가법령정보센터 ↩ ↩²

22. 같은 서식 앞쪽 2. 갑의 권리·의무 사항 ① 각 호. 국가법령정보센터 PDF ↩ ↩² ↩³

23. 공인중개사법 제39조제1항제3호. 국가법령정보센터 ↩ ↩²

24. 공인중개사법 제38조제2항제6호. 국가법령정보센터 ↩ ↩²

25. 공인중개사법 제39조제1항. 국가법령정보센터 ↩

26. 공인중개사법 제38조제2항. 국가법령정보센터 ↩

27. 같은 서식 뒤쪽 유의사항(개업공인중개사 위법행위 신고안내). 국가법령정보센터 PDF ↩

28. 공인중개사법 제22조 각 호. 국가법령정보센터 ↩

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