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부동산 허위매물 신고 — 유형별 과태료 250만~500만원, 신고처와 처리 순서

최종 수정: 2026.10.08 ·작성자: lifelearn 편집자

부동산 허위매물 광고는 공인중개사법이 금지하는 부당한 표시·광고이고, 걸리면 등록관청이 과태료를 매깁니다.12 기준액은 존재하지 않는 매물 500만원, 중개 대상이 될 수 없는 매물 400만원, 가격 등 거짓·과장 300만원, 중개할 의사가 없는 미끼 매물 250만원입니다.3

신고는 부동산 불법행위 통합 신고센터(www.budongsan24.kr, 콜센터 1644-9782)로 합니다.4

이 글에서는 법과 국토교통부 고시가 정한 허위매물 판정 기준, 유형별 과태료와 감경·가중 폭, 계약 끝난 매물이 허위매물이 되는 때, 신고 뒤 처리 순서와 계약 전에 직접 확인할 것을 차례로 정리합니다.

법이 금지하는 부당한 광고 다섯 가지

허위매물이라는 말은 법률 용어가 아닙니다. 공인중개사법은 개업공인중개사가 해서는 안 되는 부당한 표시·광고를 세 호로 정하고, 마지막 호를 시행령에 맡겼습니다.5

시행령이 거기에 세 유형을 더해 모두 다섯 가지가 됩니다.6

유형 근거
존재하지 않아 실제로 거래할 수 없는 매물 법 제18조의2제4항제1호
가격 등 내용을 거짓으로 표시하거나 과장한 광고 법 제18조의2제4항제2호
존재하지만 실제로 중개의 대상이 될 수 없는 매물 시행령 제17조의2제4항제1호
존재하지만 실제로 중개할 의사가 없는 매물 시행령 제17조의2제4항제2호
입지·생활여건·가격·거래조건 등 중요한 사실을 빠뜨리거나 은폐·축소해 속이는 광고 시행령 제17조의2제4항제3호

세부 판정 기준은 국토교통부 고시 「부당한 중개대상물 표시·광고행위의 유형 및 기준」이 정합니다. 이 고시는 신문·전단지·입간판·방송·메일·인터넷 등 매체를 가리지 않고 적용됩니다.7

고시가 든 유형은 예시일 뿐이라, 고시에 없는 행위라고 부당 광고가 아닌 것은 아닙니다.7

위반 유형별 과태료 기준액

부당한 표시·광고의 과태료 상한은 500만원입니다.1 실제 금액은 시행령 별표 2의 개별기준에서 출발합니다.3

부동산 허위매물 위반 유형별 과태료 기준액 — 없는 매물 500만원, 중개 대상 불가 매물 400만원, 가격 등 거짓·과장 300만원, 중요 사실 은폐 300만원, 중개 의사 없는 매물 250만원, 명시사항 누락 50만원. 부과권자는 기준액의 2분의 1 범위에서 줄이거나 늘릴 수 있고 법정 상한은 넘지 못한다

공인중개사법 제51조와 같은 법 시행령 별표 2(과태료 부과기준)를 바탕으로 정리했습니다.

위반 유형 과태료 기준액
존재하지 않아 거래할 수 없는 매물 광고 500만원
존재하지만 중개의 대상이 될 수 없는 매물 광고 400만원
가격 등 내용을 거짓·과장한 광고 300만원
중요한 사실을 빠뜨리거나 은폐·축소해 속인 광고 300만원
존재하지만 중개할 의사가 없는 매물 광고 250만원

위 금액은 고정값이 아닙니다. 사소한 부주의나 오류 같은 과실로 인정되면 부과권자가 2분의 1 범위에서 줄일 수 있습니다.89 다만 과태료를 체납하고 있으면 감경이 안 됩니다.8

반대로 피해가 크면 2분의 1 범위에서 늘릴 수 있지만, 법정 상한은 넘지 못합니다.10

계산해 보면 이렇습니다. 존재하지 않는 매물 광고의 기준액 500만원은 감경되면 250만원까지 내려갈 수 있고, 가중돼도 상한 500만원에 묶여 그대로입니다.10 미끼 매물 250만원은 감경 시 125만원, 가중 시 375만원 범위가 됩니다.

계약 끝난 매물이 허위매물이 되는 때

가장 흔한 다툼은 이미 계약된 매물이 광고에 남아 있는 경우인데요. 고시는 이것을 세 가지 경우로 나눠 「중개의 대상이 될 수 없는 매물」로 봅니다.11

  • 알고도 광고: 광고할 때 이미 계약이 체결된 매물임을 알고도 광고한 경우
  • 미끼로 활용: 계약된 사실을 알면서 광고를 지우지 않고, 그 매물을 문의한 의뢰인에게 다른 매물을 권한 경우(의뢰인이 요청해 대체 매물을 안내하는 것은 제외)
  • 통보 후 3일: 국토교통부장관·시·도지사·등록관청 등에게서 계약 체결 사실을 통보받고 3일 이내에 광고를 지우지 않은 경우

뒤집어 말하면, 계약 사실을 몰랐고 통보도 받지 않은 상태에서 광고가 남아 있었다는 사정만으로는 이 세 항목에 바로 들어가지 않습니다.11 소비자 입장에서는 「계약됐다」면서 다른 매물을 권하는 순간을 기억해 두는 것이 신고의 핵심 근거가 됩니다.

같은 항의 나머지 두 경우도 있습니다. 권리자가 중개를 맡기지 않았는데 중개사가 임의로 올린 광고와, 압류·처분금지가처분 등으로 거래할 수 없음이 명백한 매물의 광고입니다.12 권리자가 공동중개를 통한 광고를 허용했다면 앞의 경우는 예외입니다.12

광고한 매물에 대한 중개 요청에 응하지 않고 다른 매물을 권하는 것은 중개할 의사가 없는 매물로 따로 분류됩니다.13 기준액이 250만원인 유형입니다.3

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없는 매물·거짓·과장의 기준

존재하지 않는 매물은 광고한 위치에 그 매물이 없거나, 그 위치의 부동산과 내용·형태·거래조건이 같다고 보기 어려운 경우입니다.14 존재하지 않는 도로명·지번·동·층수를 적는 것이 고시의 예시입니다.

거짓 광고의 기준은 네 가지입니다.15

  • 의뢰인이 맡긴 가격과 다른 가격
  • 공부상 면적과 다른 면적
  • 그 매물의 평면도·사진이 아닌 것을 쓴 광고
  • 공부상 지목과 다른 토지 용도(농지를 택지로 광고하는 경우 등)

과장 광고도 고시가 구체적으로 적었습니다.16

항목 과장으로 보는 기준
옵션 제시한 옵션의 성능이 실제와 다름
관리비 광고한 총액이 최근 3개월·1년 평균 또는 직전 월 관리비와 현저히 차이
방향 제시한 방향과 90도 이상 차이
교통 주요 교통시설과의 거리를 도보거리·도보시간이 아닌 직선거리로 표시

속이는 광고는 중요한 사실을 아주 작은 글씨로 적거나 지나치게 생략하는 방식입니다. 기반시설이 없어 주택을 지으려면 큰 추가 비용이 드는데 그 점을 작은 글씨로만 적은 「전원주택 가능 토지」 광고가 고시의 예시입니다.17

광고에 꼭 들어가야 하는 항목

허위가 아니어도 적어야 할 것을 빠뜨리면 따로 과태료가 붙습니다. 상한은 100만원이고 기준액은 50만원입니다.1819

모든 광고에는 중개사무소의 명칭·소재지·연락처·등록번호와 개업공인중개사의 성명(법인은 대표자 성명)이 들어가야 합니다.20 중개보조원에 관한 사항은 적으면 안 됩니다.21

인터넷 광고에는 여기에 더해 매물 정보를 적어야 합니다.20

  • 소재지·면적·가격·중개대상물 종류·거래 형태
  • 건축물이면 총 층수, 사용승인·사용검사·준공검사 등을 받은 날
  • 건축물의 방향, 방 개수, 욕실 개수, 입주가능일, 주차대수, 관리비

광고를 볼 때 등록번호나 관리비가 비어 있다면 그 자체로 명시의무 위반 신고 대상이 됩니다.

중개사가 아닌 사람의 매물 광고

개업공인중개사가 아닌 사람은 중개대상물 광고를 아예 할 수 없습니다.22 이 경우는 과태료가 아니라 형벌입니다.

중개업을 하려고 이런 광고를 하면 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처합니다.23 이를 등록관청이나 수사기관, 부동산거래질서교란행위 신고센터에 신고·고발한 사람에게는 포상금을 줄 수 있습니다.24

포상금은 1건당 50만원입니다.25 행정기관이 발각하기 전에 신고해야 하고, 검사가 공소제기나 기소유예 결정을 한 경우에만 지급됩니다.25

신고하는 곳과 처리 순서

국토교통부는 인터넷 중개대상물 불법 광고가 의심되면 부동산 불법행위 통합 신고센터로 신고해 달라고 안내합니다.4

  1. 신고: 부동산 불법행위 통합 신고센터 홈페이지(www.budongsan24.kr) 또는 콜센터 1644-97824
  2. 조사: 감시센터는 신고된 순서에 따라 조사를 진행합니다26
  3. 통보: 적발 건은 관할 지방정부에 통보됩니다27
  4. 조치: 지방정부가 과태료 부과·수사의뢰 등 후속 조치를 합니다27

인터넷 광고 모니터링은 국토교통부가 한국인터넷광고재단에 맡겼습니다.28 계약이 끝난 매물이 지워졌는지 보는 모니터링은 한국부동산원이 따로 하고, 적발된 허위매물은 당일 삭제됩니다.29

한국부동산원 모니터링 대상은 광고 플랫폼에 올라온 공동주택(아파트, 연립·다세대)과 오피스텔의 매매·전월세 매물입니다.29

1년간 적발된 10,412건의 내역

국토교통부가 2026년 9월 18일 발표한 결과를 보면, 2025년 7월부터 2026년 6월까지 1년간 위법 의심 광고 10,412건이 적발됐습니다.27 대국민 신고로 잡은 상시모니터링이 9,383건, 반복위반자 등을 노린 기획모니터링이 1,029건입니다.27

상시모니터링 위반 유형 건수 비중
부당한 표시·광고(용도·면적·옵션 거짓 기재 등) 5,201건 55.4%
명시의무 위반(소재지 등 필수 정보 누락) 3,753건 40%
무자격자 광고 429건 4.6%

출처: 국토교통부 보도자료(2026.9.18.), 부동산광고시장감시센터 게시본.30

신고로 잡힌 건이 열에 아홉이라는 점이 눈에 띄네요. 소비자 신고가 단속의 주된 통로라는 뜻입니다.

계약 전에 직접 확인할 것

국토교통부가 같은 발표에서 당부한 확인 방법은 세 가지입니다.31

  • 공적 장부 대조: 광고의 건축물용도·면적·융자금·소재지·위반건축물 여부를 건축물대장·등기부등본과 맞춰 본다
  • 중개사 여부 확인: 관할 지방정부나 브이월드(www.vworld.kr) 부동산중개업 조회로 게시자가 개업공인중개사인지 본다
  • 시세 비교: 주변 시세보다 지나치게 높거나 낮은 매물은 허위·과장일 가능성이 높다

중개사무소가 실제로 등록된 곳인지 확인하는 등록 요건과 절차는 공인중개사 자격증 교부와 중개사무소 개설등록에서 정리했습니다. 광고에 이름을 올리면 안 되는 중개보조원이 누구인지는 중개보조원과 소속공인중개사 차이에서 이어집니다.

자주 묻는 질문

부동산 허위매물을 올리면 과태료가 얼마인가요?

공인중개사법상 부당한 표시·광고는 500만원 이하의 과태료 대상입니다.1 기준액은 존재하지 않는 매물 500만원, 중개 대상이 될 수 없는 매물 400만원, 거짓·과장과 중요 사실 은폐 300만원, 중개할 의사가 없는 매물 250만원이고, 2분의 1 범위에서 줄이거나 늘릴 수 있습니다.38

계약이 끝난 매물이 아직 올라와 있으면 무조건 허위매물인가요?

그렇지는 않습니다. 이미 계약된 줄 알고도 광고한 경우, 알면서 지우지 않고 문의자에게 다른 매물을 권한 경우, 계약 사실을 통보받고 3일 안에 지우지 않은 경우가 고시의 기준입니다.11

허위매물은 어디에 신고하나요?

부동산 불법행위 통합 신고센터(www.budongsan24.kr, 콜센터 1644-9782)입니다.4 적발 건은 관할 지방정부에 통보돼 과태료 부과나 수사의뢰로 이어집니다.27

중개사무소가 아닌 개인이 매물 광고를 올려도 되나요?

안 됩니다.22 중개업을 하려고 광고하면 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금 대상이고,23 신고·고발한 사람은 검사가 공소제기나 기소유예 결정을 하면 1건당 50만원의 포상금을 받을 수 있습니다.25

참고

  1. 법제처 국가법령정보센터, 「공인중개사법 제51조제2항제1호(부당한 표시ㆍ광고 과태료)」, https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법 (2026-10-08 확인). ↩ ↩2 ↩3

  2. 법제처 국가법령정보센터, 「공인중개사법 제51조제5항제4호(과태료 부과권자)」, https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법 (2026-10-08 확인). ↩

  3. 법제처 국가법령정보센터, 「공인중개사법 시행령 [별표 2] 과태료 부과기준 — 2. 개별기준 가목」, https://www.law.go.kr/LSW/flDownload.do?flSeq=168101111 (2026-10-08 확인). ↩ ↩2 ↩3 ↩4

  4. 국토교통부 보도자료(2026.9.18.) 「“주택인 줄 알았는데 숙박시설” 부동산 불법 광고 1만여 건 적발」, 한국인터넷광고재단 부동산광고시장감시센터 게시, https://www.budongsanwatch.kr/intro/process (2026-10-08 확인). ↩ ↩2 ↩3 ↩4

  5. 법제처 국가법령정보센터, 「공인중개사법 제18조의2제4항(부당한 표시ㆍ광고 금지)」, https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법 (2026-10-08 확인). ↩

  6. 법제처 국가법령정보센터, 「공인중개사법 시행령 제17조의2제4항」, https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법시행령 (2026-10-08 확인). ↩

  7. 국토교통부, 「부당한 중개대상물 표시·광고행위의 유형 및 기준」(국토교통부고시 제2026-345호, 2026. 7. 3. 시행) 제3조제2항·제4조제1항, https://www.law.go.kr/LSW/admRulLsInfoP.do?admRulSeq=2100000281542 (2026-10-08 확인). ↩ ↩2

  8. 법제처 국가법령정보센터, 「공인중개사법 시행령 [별표 2] 과태료 부과기준 — 1. 일반기준 가목」, https://www.law.go.kr/LSW/flDownload.do?flSeq=168101111 (2026-10-08 확인). ↩ ↩2 ↩3

  9. 법제처 국가법령정보센터, 「공인중개사법 시행령 [별표 2] 과태료 부과기준 — 1. 일반기준 가목 1)」, https://www.law.go.kr/LSW/flDownload.do?flSeq=168101111 (2026-10-08 확인). ↩

  10. 법제처 국가법령정보센터, 「공인중개사법 시행령 [별표 2] 과태료 부과기준 — 1. 일반기준 나목」, https://www.law.go.kr/LSW/flDownload.do?flSeq=168101111 (2026-10-08 확인). ↩ ↩2

  11. 국토교통부, 「부당한 중개대상물 표시·광고행위의 유형 및 기준」 제5조제2항제2호·제4호·제5호, https://www.law.go.kr/LSW/admRulLsInfoP.do?admRulSeq=2100000281542 (2026-10-08 확인). ↩ ↩2 ↩3

  12. 국토교통부, 「부당한 중개대상물 표시·광고행위의 유형 및 기준」 제5조제2항제1호·제3호, https://www.law.go.kr/LSW/admRulLsInfoP.do?admRulSeq=2100000281542 (2026-10-08 확인). ↩ ↩2

  13. 국토교통부, 「부당한 중개대상물 표시·광고행위의 유형 및 기준」 제5조제3항, https://www.law.go.kr/LSW/admRulLsInfoP.do?admRulSeq=2100000281542 (2026-10-08 확인). ↩

  14. 국토교통부, 「부당한 중개대상물 표시·광고행위의 유형 및 기준」 제5조제1항, https://www.law.go.kr/LSW/admRulLsInfoP.do?admRulSeq=2100000281542 (2026-10-08 확인). ↩

  15. 국토교통부, 「부당한 중개대상물 표시·광고행위의 유형 및 기준」 제6조제1항, https://www.law.go.kr/LSW/admRulLsInfoP.do?admRulSeq=2100000281542 (2026-10-08 확인). ↩

  16. 국토교통부, 「부당한 중개대상물 표시·광고행위의 유형 및 기준」 제6조제2항, https://www.law.go.kr/LSW/admRulLsInfoP.do?admRulSeq=2100000281542 (2026-10-08 확인). ↩

  17. 국토교통부, 「부당한 중개대상물 표시·광고행위의 유형 및 기준」 제7조, https://www.law.go.kr/LSW/admRulLsInfoP.do?admRulSeq=2100000281542 (2026-10-08 확인). ↩

  18. 법제처 국가법령정보센터, 「공인중개사법 제51조제3항제2호의2(명시사항 위반 과태료)」, https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법 (2026-10-08 확인). ↩

  19. 법제처 국가법령정보센터, 「공인중개사법 시행령 [별표 2] 과태료 부과기준 — 2. 개별기준 거목」, https://www.law.go.kr/LSW/flDownload.do?flSeq=168101111 (2026-10-08 확인). ↩

  20. 법제처 국가법령정보센터, 「공인중개사법 시행령 제17조의2제1항·제2항(표시ㆍ광고 명시사항)」, https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법시행령 (2026-10-08 확인). ↩ ↩2

  21. 법제처 국가법령정보센터, 「공인중개사법 제18조의2제1항」, https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법 (2026-10-08 확인). ↩

  22. 법제처 국가법령정보센터, 「공인중개사법 제18조의2제3항」, https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법 (2026-10-08 확인). ↩ ↩2

  23. 법제처 국가법령정보센터, 「공인중개사법 제49조제1항제6호의2(벌칙)」, https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법 (2026-10-08 확인). ↩ ↩2

  24. 법제처 국가법령정보센터, 「공인중개사법 제46조제1항제4호(포상금)」, https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법 (2026-10-08 확인). ↩

  25. 법제처 국가법령정보센터, 「공인중개사법 시행령 제36조의2제1항·제2항(포상금)」, https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법시행령 (2026-10-08 확인). ↩ ↩2 ↩3

  26. 한국인터넷광고재단 부동산광고시장감시센터, 「신고하기」 안내, https://www.budongsanwatch.kr/intro/process (2026-10-08 확인). ↩

  27. 국토교통부 보도자료(2026.9.18.) — 모니터링 결과, 부동산광고시장감시센터 게시, https://www.budongsanwatch.kr/intro/process (2026-10-08 확인). ↩ ↩2 ↩3 ↩4 ↩5

  28. 국토교통부 보도자료(2026.9.18.) — 모니터링 근거와 위탁, 부동산광고시장감시센터 게시, https://www.budongsanwatch.kr/intro/process (2026-10-08 확인). ↩

  29. 한국부동산원, 「중개대상물 인터넷 표시·광고 모니터링 업무 소개」 — 대상·방법, https://www.reb.or.kr/reb/cm/cntnts/cntntsView.do?cntntsId=1460 (2026-10-08 확인). ↩ ↩2

  30. 국토교통부 보도자료(2026.9.18.) — 주요 위반 유형, 부동산광고시장감시센터 게시, https://www.budongsanwatch.kr/intro/process (2026-10-08 확인). ↩

  31. 국토교통부 보도자료(2026.9.18.) — 계약 전 확인 방법, 부동산광고시장감시센터 게시, https://www.budongsanwatch.kr/intro/process (2026-10-08 확인). ↩

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