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부동산 경매 절차 — 신청부터 배당까지 9단계, 입찰 보증금은 최저매각가격의 10분의 1

Q: 소유권은 등기를 해야 넘어오나요?

경매로 사는 경우에는 매수인이 매각대금을 다 낸 때에 매각의 목적인 권리를 취득합니다. 소유권이전등기는 그 뒤에 이루어지는 절차이고, 매수인이 인수하지 않는 권리와 경매개시결정등기를 말소하는 등기도 함께 이루어집니다.

최종 수정: 2026.10.07 ·작성자: lifelearn 편집자

핵심 요약

순서는 9단계: 경매 신청 → 개시결정·압류 → 배당요구 종기 공고 → 현황조사·감정·최저매각가격 → 매각기일 입찰 → 매각결정기일 → 대금 납부 → 소유권 취득·인도명령 → 배당
입찰 보증금은 최저매각가격의 10분의 1: 법원이 달리 정할 수도 있다. 최저매각가격 2억원이면 2,000만원이고, 내 입찰가와는 무관
낙찰 뒤 기한 셋: 매각결정기일은 통상 매각기일부터 1주 이내, 즉시항고는 고지받은 날부터 1주일 이내, 대금 지급기한은 허가결정 확정일부터 1개월 안의 날
대금을 못 내면 보증금은 못 돌려받는다: 차순위매수신고인 매각허가결정이나 재매각결정이 나면 반환 불가. 재매각기일 3일 이전까지 대금·연 12% 이자·절차비용을 내면 재매각 취소

부동산 경매 절차는 채권자의 신청 → 개시결정·압류 → 배당요구 종기 공고 → 감정·최저매각가격 → 매각기일 입찰 → 매각결정기일 → 대금 납부 → 소유권 취득·인도명령 → 배당 순서로 흘러갑니다.

입찰자가 챙길 숫자는 셋입니다. 입찰 보증금은 최저매각가격의 10분의 1,¹ 매각결정기일은 통상 매각기일부터 1주 이내,² 대금 지급기한은 매각허가결정 확정일부터 1개월 안의 날입니다.³

아래는 찾기쉬운 생활법령정보(2026년 8월 15일 기준)와 민사집행법 조문으로 각 단계의 기한을 짚은 것입니다. 입찰자 쪽에서 돈이 걸리는 지점을 중심으로 적었습니다.

9단계 한눈에

채권자가 부동산 소재지 지방법원에 경매를 신청합니다.⁴
법원이 경매개시결정을 하고, 강제경매면 동시에 압류를 명합니다.⁵
압류 효력이 생긴 때부터 1주 이내에 배당요구 종기를 정해 공고합니다.⁶
감정평가액을 참작해 최저매각가격을 정합니다.⁷
매각기일에 입찰하고 개찰로 최고가매수신고인을 정합니다.⁸
매각결정기일에 법원이 매각허가 여부를 결정합니다.⁹
허가결정이 확정되면 정해진 기한까지 대금을 납부합니다.³
대금을 다 낸 때 소유권을 취득하고, 필요하면 인도명령을 신청합니다.¹⁰
법원이 배당표를 만들어 채권자에게 배당합니다.¹¹

1~4단계는 법원과 채권자의 일이고, 입찰자가 직접 움직이는 것은 5단계부터입니다. 그래서 이 글도 5단계 이후를 더 자세히 다룹니다.

1~2단계 — 경매 신청과 개시결정

경매는 부동산이 있는 곳의 지방법원에 신청합니다.⁴ 입찰자가 가는 법원도 결국 물건이 있는 곳의 법원이라는 뜻입니다.

강제경매라면 법원은 경매절차를 개시하는 결정과 동시에 그 부동산의 압류를 명합니다.⁵ 압류가 걸려도 채무자는 계속 살거나 쓸 수 있지만, 남에게 팔거나 처분할 수는 없습니다.⁵

입찰자가 경매 물건을 볼 때 등기부에 경매개시결정 등기가 올라 있는 것이 이 단계의 흔적입니다. 이 등기는 나중에 매수인이 대금을 내면 말소 대상이 됩니다.¹²

3~4단계 — 배당요구 종기와 최저매각가격

법원은 배당요구를 할 수 있는 마지막 날(종기)을 첫 매각기일 이전으로 정합니다.¹³ 그 결정과 공고는 압류 효력이 생긴 때부터 1주 이내에 해야 합니다.⁶

그다음 감정인이 부동산을 평가하고, 법원은 그 평가액을 참작해 최저매각가격을 정합니다.⁷ 입찰 보증금이 이 가격을 기준으로 계산되기 때문에 입찰자에게는 가장 중요한 숫자입니다.¹

매각물건명세서·현황조사보고서·평가서의 사본은 매각기일 또는 입찰 개시일 1주일 전까지 법원에 비치돼 누구나 볼 수 있습니다.¹⁴ 권리분석은 이 세 문서를 읽는 데서 시작합니다.

5단계 — 매각기일 입찰과 보증금

법원은 물건마다 매각 방법을 기일입찰과 기간입찰 중 하나로 정합니다.⁸

구분	방식
기일입찰	매각기일에 법원에 출석해 입찰표를 집행관에게 내고 그 자리에서 개찰
기간입찰	정해진 입찰기간 안에 입찰표를 집행관에게 직접 내거나 등기우편으로 보내고, 매각기일에 개찰

어느 쪽이든 매수신청보증을 함께 내야 합니다. 금액은 최저매각가격의 10분의 1이 원칙이고, 법원이 달리 정할 수도 있습니다.¹

현금 말고 자기앞수표로도 낼 수 있는데, 은행이 발행했고 지급제시기간이 끝나는 날까지 5일 이상 남은 수표여야 합니다.¹⁵

보증금이 정해진 금액보다 모자라면 그 입찰은 무효가 됩니다.¹⁶ 최고가를 써냈어도 보증 봉투에서 떨어지는 셈인데요. 입찰표 역시 한 번 내면 취소·변경·교환이 안 됩니다.¹⁷

부동산 경매 절차에서 입찰자가 챙길 숫자 — 입찰 보증금은 최저매각가격의 10분의 1, 매각결정기일은 통상 매각기일부터 1주 이내, 즉시항고는 고지받은 날부터 1주일 이내, 대금 지급기한은 매각허가결정 확정일부터 1개월 안의 날, 인도명령은 대금을 낸 뒤 6개월 이내

입찰자 기준 기한표 — 법제처 찾기쉬운 생활법령정보 「부동산경매」(2026년 8월 15일 기준), 민사집행법 제136조

보증금 계산 예시

최저매각가격이 2억원인 아파트에 2억 3,000만원을 써서 최고가매수신고인이 됐다고 해 보겠습니다.

입찰 때 낸 보증금: 2억원 × 10분의 1 = 2,000만원¹
대금 지급기한까지 낼 잔금: 2억 3,000만원 − 2,000만원 = 2억 1,000만원¹⁸
차순위매수신고를 할 수 있는 선: 2억 3,000만원 − 2,000만원 = 2억 1,000만원을 넘게 쓴 사람¹⁹

보증금은 내가 쓴 2억 3,000만원이 아니라 최저매각가격 2억원에 걸립니다.¹ 금전으로 낸 보증금은 대금에 들어가므로 잔금에서 빠집니다.¹⁸

같은 사건에서 떨어진 입찰자는 최고가·차순위매수신고인이 정해지는 즉시 보증금을 돌려달라고 신청할 수 있습니다.²⁰

아무도 입찰하지 않으면 법원은 최저매각가격을 상당히 낮춰 새 매각기일을 정합니다.²¹ 유찰이 거듭된 물건의 보증금이 줄어드는 것도 기준 가격이 내려가기 때문입니다.¹

6단계 — 매각결정기일과 즉시항고

최고가매수신고인이 정해지면 매각결정기일은 통상 매각기일부터 1주 이내로 잡힙니다.² 법원은 이해관계인의 의견을 듣고 매각불허가 사유를 조사해 허가 또는 불허가를 결정합니다.⁹

이 결정은 확정돼야 효력이 생깁니다.²² 결정에 불복하려는 사람은 고지받은 날부터 1주일 이내에 원심법원에 항고장을 내야 합니다.²³

매각허가결정에 항고하려면 매각대금의 10분의 1에 해당하는 금전이나 법원이 인정한 유가증권을 보증으로 공탁해야 합니다.²⁴

낙찰자 입장에서 주의할 대목이 있습니다. 항고심이 진행되는 동안에는 이미 낸 대금을 돌려받을 수 없어서, 생활법령정보는 고지일부터 1주일 정도 기다려 항고가 있는지 확인하라고 안내합니다.²⁵

7단계 — 대금 납부와 미납했을 때

매각허가결정이 확정되면 법원은 확정된 날부터 1개월 안의 날로 대금 지급기한을 정해 매수인과 차순위매수신고인에게 통지합니다.³ 금전 보증은 대금에 넣으므로 나머지만 냅니다.¹⁸

잔금을 대출로 마련한다면 한도와 등기 처리는 경락잔금대출 한도에 따로 정리해 두었습니다.

기한까지 대금을 못 내면 법원은 차순위매수신고인에게 매각을 허가하거나 재매각을 결정합니다. 그 결정이 나면 매수인은 보증금을 돌려받을 수 없습니다.²⁶

되돌릴 길이 하나 남아 있습니다. 재매각기일의 3일 이전까지 다음 세 가지를 모두 내면 재매각 절차가 취소됩니다.²⁷

항목	내용
①	매각대금
②	지급기한이 지난 뒤부터 지급일까지의 대금에 대한 연 12% 이자
③	절차비용

재매각 절차로 넘어가면 전 매수인은 그 절차에서 다시 입찰할 수 없고, 보증금 반환도 요구하지 못합니다.²⁸

8~9단계 — 소유권 취득·인도명령·배당

경매로 사는 부동산은 등기를 기다리지 않습니다. 매수인은 매각대금을 다 낸 때 권리를 취득합니다.¹⁰

그 뒤 매수인 앞으로 소유권이전등기가 이루어지고, 매수인이 인수하지 않는 권리와 경매개시결정 등기는 말소됩니다.¹²

집을 비워주지 않는 사람이 있으면 대금을 낸 뒤 6개월 이내에 인도명령을 신청할 수 있습니다. 다만 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원으로 점유하는 것으로 인정되면 인도명령 대상이 아닙니다.²⁹

이렇게 인도명령으로 풀 수 없는 경우에는 소송으로 넘어갑니다. 가처분부터 강제집행까지의 순서는 명도소송 절차에 따로 정리했습니다. 소송에 드는 인지대·송달료 계산은 명도소송 비용에 있습니다.

임차인이 집을 비워 준 뒤 배당금을 받으려면 매수인이 확인해 주는 서류가 필요합니다. 칸과 첨부서류는 명도확인서 양식에 정리했습니다.

마지막으로 법원은 배당기일을 정해 통지하고, 배당표 원안을 배당기일 3일 전에 법원에 비치합니다.¹¹ 입찰자에게는 여기서 절차가 끝나지만, 채권자에게는 이 단계가 경매의 목적입니다.

입찰할 수 없는 사람

경매 입찰에는 자격증이 필요하지 않습니다. 대신 법령이 정한 지위에 있는 사람은 입찰할 수 없습니다.³⁰

입찰할 수 없는 사람
법정대리인의 동의 없는 미성년자
채무자
매각 절차에 관여한 집행관
매각 부동산을 평가한 감정인
매각사건에 이해관계가 있는 법관 및 법원사무관
재매각 사건인 경우 전 매수인

민간 경매 자격증이 입찰에 어떤 효력을 갖는지, 남의 입찰을 업으로 대리하려면 무엇이 필요한지는 경매 자격증 종류와 효력에 따로 정리했습니다.

경매 물건의 근거가 되는 부실채권 자체를 사는 것은 입찰과 전혀 다른 규제를 받습니다. 개인이 은행 채권을 살 수 없는 이유는 NPL 경매 투자에 적어 두었습니다.

자주 묻는 질문

입찰 보증금은 내가 쓴 입찰가의 10%인가요? 아닙니다. 입찰자는 매각물건의 최저매각가격의 10분의 1에 해당하는 금액을 매수신청의 보증으로 제공합니다. 기준은 법원이 정한 최저매각가격이고, 법원이 달리 정할 수도 있습니다.¹ 최저매각가격이 2억원인 물건이면 2억 3,000만원을 써도 2억원을 써도 보증은 2,000만원입니다.

낙찰받고 나서 대금은 언제까지 내야 하나요? 매각허가결정이 확정되면 법원이 대금 지급기한을 정해 통지합니다. 그 기한은 매각허가결정이 확정된 날부터 1개월 안의 날로 정해집니다.³ 매수신청보증을 금전으로 냈다면 그 금액을 뺀 나머지만 내면 됩니다.¹⁸

낙찰받고 대금을 못 내면 보증금은 어떻게 되나요? 법원이 차순위매수신고인에 대한 매각허가결정을 하거나 재매각결정을 하면 매수인은 매수신청보증을 돌려받을 수 없습니다.²⁶ 다만 재매각이 결정된 뒤라도 재매각기일의 3일 이전까지 매각대금, 지급기한 다음 날부터의 연 12% 이자, 절차비용을 내면 재매각 절차가 취소됩니다.²⁷ 재매각 절차에서 전 매수인은 다시 입찰할 수 없습니다.²⁸

소유권은 등기를 해야 넘어오나요? 경매로 사는 경우에는 매수인이 매각대금을 다 낸 때에 매각의 목적인 권리를 취득합니다.¹⁰ 소유권이전등기는 그 뒤에 이루어지는 절차이고, 매수인이 인수하지 않는 권리와 경매개시결정등기를 말소하는 등기도 함께 이루어집니다.¹²

낙찰받은 집에 사람이 살고 있으면 어떻게 하나요? 대금을 낸 뒤 6개월 이내에 법원에 인도명령을 신청할 수 있습니다. 법원은 채무자·소유자 또는 부동산 점유자에게 부동산을 매수인에게 인도하도록 명할 수 있습니다. 다만 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원으로 점유하는 것으로 인정되면 인도명령을 할 수 없습니다.²⁹

경매 입찰에 자격증이 필요한가요? 필요하지 않습니다. 입찰을 막는 것은 자격증 유무가 아니라 채무자, 매각 절차에 관여한 집행관, 매각 부동산을 평가한 감정인, 재매각 사건의 전 매수인처럼 법령이 정한 지위입니다. 법정대리인의 동의 없는 미성년자도 입찰할 수 없습니다.³⁰

참고

찾기쉬운 생활법령정보 「부동산경매 — 기일입찰의 절차」(매수신청보증의 제공) — “입찰자는 매각물건의 최저매각가격의 10분의 1에 해당하는 금액(법원이 달리 정할 수도 있음)을 매수신청의 보증으로 제공해야 합니다” 생활법령정보 ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵ ↩⁶ ↩⁷
찾기쉬운 생활법령정보 「법원의 매각허가여부 결정」 — “통상 매각기일부터 1주 이내에 매각결정기일이 정해집니다” 생활법령정보 ↩ ↩²
찾기쉬운 생활법령정보 「매수인의 매각대금 지급」 — 「민사집행법」 제142조제1항, 「민사집행규칙」 제78조. 생활법령정보 ↩ ↩² ↩³ ↩⁴
법제처 찾기쉬운 생활법령정보 「부동산경매 — 부동산 경매의 절차」 — “부동산 경매는 해당 부동산이 있는 곳의 지방법원에 신청하면 됩니다(「민사집행법」 제79조제1항 및 제268조).” 생활법령정보 ↩ ↩²
같은 쪽(경매개시결정) — 「민사집행법」 제83조제1항·제2항. 생활법령정보 ↩ ↩² ↩³
민사집행법 제84조제3항 — “경매개시결정에 따른 압류의 효력이 생긴 때부터 1주 이내에 하여야 한다.” 국가법령정보센터 ↩ ↩²
찾기쉬운 생활법령정보 「부동산 경매의 절차」(매각의 준비) — 「민사집행법」 제97조제1항. 생활법령정보 ↩ ↩²
같은 쪽(기일입찰과 기간입찰) — 「민사집행법」 제103조, 「민사집행규칙」 제62조·제69조. 생활법령정보 ↩ ↩²
찾기쉬운 생활법령정보 「부동산 경매의 절차」(법원의 매각허가결정) — 「민사집행법」 제120조·제123조. 생활법령정보 ↩ ↩²
민사집행법 제135조 — “매수인은 매각대금을 다 낸 때에 매각의 목적인 권리를 취득한다.” 국가법령정보센터 ↩ ↩² ↩³
찾기쉬운 생활법령정보 「부동산 경매의 절차」(배당절차) — 「민사집행법」 제146조, 제149조제1항, 제150조제1항. 생활법령정보 ↩ ↩²
찾기쉬운 생활법령정보 「부동산 경매의 절차」(권리의 취득) — 「민사집행법」 제144조제1항. 생활법령정보 ↩ ↩² ↩³
민사집행법 제84조제1항 — “배당요구를 할 수 있는 종기(終期)를 첫 매각기일 이전으로 정한다.” 국가법령정보센터 ↩
같은 쪽(매각의 준비) — 「민사집행법」 제105조제2항, 「민사집행규칙」 제55조. 생활법령정보 ↩
같은 쪽(매수신청보증의 제공 방법) — 「민사집행규칙」 제64조. 생활법령정보 ↩
같은 쪽(개찰) — 「부동산등에 대한 경매절차 처리지침」 제33조제5항 후단. 생활법령정보 ↩
같은 쪽(입찰표의 작성) — 「민사집행규칙」 제62조제6항. 생활법령정보 ↩
같은 쪽 — “매수신청보증으로 금전을 제공한 경우에는 그 금액을 제외한 금액만 매각대금으로 지급하면 됩니다.” 생활법령정보 ↩ ↩² ↩³ ↩⁴
같은 쪽(차순위매수신고인의 결정) — 「민사집행법」 제114조. 생활법령정보 ↩
찾기쉬운 생활법령정보 「부동산 경매의 절차」(입찰의 종결) — 「민사집행법」 제115조제3항. 생활법령정보 ↩
찾기쉬운 생활법령정보 「기일입찰의 절차」(매수가격의 신고가 없는 경우) — 「민사집행법」 제119조. 생활법령정보 ↩
민사집행법 제126조제3항 — “제1항의 결정은 확정되어야 효력을 가진다.” 국가법령정보센터 ↩
찾기쉬운 생활법령정보 「매각허가결정에 대한 즉시항고 여부의 확인」 — 「민사집행법」 제15조제2항. 생활법령정보 ↩
같은 쪽(항고보증) — 「민사집행법」 제130조제3항. 생활법령정보 ↩
같은 쪽(즉시항고 확인 권고). 생활법령정보 ↩
찾기쉬운 생활법령정보 「부동산 경매의 절차」(매각대금의 지급) — 「민사집행법」 제137조, 제138조제1항·제4항. 생활법령정보 ↩ ↩²
같은 쪽 — 「민사집행법」 제138조제3항, 「민사집행규칙」 제75조. 생활법령정보 ↩ ↩²
민사집행법 제138조제4항 — “재매각절차에서는 전의 매수인은 매수신청을 할 수 없으며 매수신청의 보증을 돌려 줄 것을 요구하지 못한다.” 국가법령정보센터 ↩ ↩²
민사집행법 제136조제1항(부동산의 인도명령). 국가법령정보센터 ↩ ↩²
찾기쉬운 생활법령정보 「부동산경매 — 입찰참여 자격」(입찰참여의 제한). 생활법령정보 ↩ ↩²

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