경매·명도 · 위키

명도확인서 양식 — 사건번호·부동산 표시·명도사실 3칸, 매수인 인감증명서 첨부

최종 수정: 2026.09.30 ·작성자: lifelearn 편집자

명도확인서는 경매로 집이 팔린 뒤 임차인이 배당금을 받을 때 법원에 내는 서류입니다. 임차인이 집을 비워 매수인(낙찰자)에게 넘겨줬다는 사실을 매수인이 확인해 주는 문서입니다.¹

양식에 적는 칸은 사건번호, 부동산의 표시, 명도사실 세 가지입니다. 여기에 매수인의 인감도장을 찍고 매수인의 인감증명서를 붙이면 됩니다.²

이 서류가 필요한 이유는 법 조문 한 줄에 있습니다. 임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 않으면 우선변제 보증금을 받을 수 없습니다.³

명도확인서 양식

아래는 법원 답변이 든 세 칸과 첨부서류를 그대로 옮긴 빈 양식입니다.² 괄호 안은 적는 요령입니다.

칸	적는 내용
제목	명도확인서
사건번호	배당받을 경매 사건의 번호
부동산의 표시	경매로 매각된 주택·상가의 소재지
명도사실	누가 언제 넘겨줬는지 (예: 임차인 ○○○이 ○○○○년 ○월 ○일 위 부동산을 매수인에게 명도함)
작성일·매수인	작성 날짜, 매수인 성명 옆에 인감도장 날인
첨부	매수인 인감증명서
제출처	경매 사건을 진행한 법원

수원지방법원의 2008년 답변은 이 양식을 대법원 전자민원센터에서 내려받을 수 있고,⁴ 그 법원 민사집행과에도 비치되어 있다고 안내합니다.⁵ 사건을 진행하는 법원 민사집행과에 물어 법원 양식을 받아 써도 채울 칸은 위와 같은데요. 빠뜨리기 쉬운 것은 도장이 아니라 인감증명서 첨부입니다.

명도확인서 — 적는 것과 붙이는 것. 주택임대차보호법 제3조의2제3항, 상가건물 임대차보호법 제5조제3항, 대법원 전자민원센터 자주묻는질문(수원지방법원 답변)

명도확인서가 필요한 이유

확정일자와 대항요건을 갖춘 임차인은 경매 때 매각대금에서 후순위 채권자보다 먼저 보증금을 받을 권리가 있습니다.⁶ 여기까지는 임차인에게 유리한 조항입니다.

그런데 바로 다음 항이 조건을 답니다. 임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 그 보증금을 받을 수 없습니다.³

법제처 생활법령도 같은 말을 합니다. 배당금을 수령하려면 임차주택을 양수인에게 인도해야 하고, 반대의무를 먼저 하지 않아도 되는 것은 경매를 신청할 때뿐이라는 설명입니다.⁷

명도확인서는 새 주인인 매수인이 「넘겨받았다」고 확인해 주는 서류로, 임차인이 배당금을 수령할 때 필요한 서류입니다.¹

발급부터 배당금 수령까지 순서

1. 배당기일 확인 — 매수인이 매각대금을 지급하면 법원이 배당기일을 열어 배당을 실시합니다.⁸
2. 집 비우고 넘겨주기 — 인도가 먼저입니다. 인도하지 않으면 우선변제 보증금을 받을 수 없습니다.³
3. 매수인에게 확인 받기 — 사건번호·부동산의 표시·명도사실을 적은 양식에 매수인 인감도장을 받습니다.²
4. 인감증명서 함께 받기 — 매수인의 인감증명서를 첨부합니다.²
5. 배당금 수령 때 제출 — 배당금을 수령하려는 임차인이 법원에 냅니다.¹

2번과 3번 순서가 핵심입니다. 집을 넘겨주는 것이 먼저이고, 매수인의 확인은 그다음입니다.³

경매·명도이 카테고리에서 많이 본 글

NPL 경매 투자부동산 경매 절차경락잔금대출 한도명도소송 절차

상가 임차인도 같다

상가건물 임대차보호법 제5조제3항도 주택과 같은 문장을 둡니다. 임차인은 임차건물을 양수인에게 인도하지 않으면 우선변제 보증금을 받을 수 없습니다.⁹

그래서 경매로 넘어간 상가에서 배당을 받는 임차인도 가게를 비워 매수인에게 넘겨준 뒤 확인을 받는 순서가 같습니다.

매수인 쪽에서 보면

매수인은 점유자가 나가지 않을 때 법원에 부동산 인도명령을 신청할 수 있습니다.¹⁰ 다만 대항력을 갖춘 임차인처럼 매수인에게 대항할 권원이 있는 점유자에게는 인도명령을 신청할 수 없습니다.¹¹

배당을 받는 임차인은 명도확인서가 있어야 돈을 받습니다. 매수인 입장에서는 이사를 확인한 뒤 확인서에 날인하는 것이 순서이고, 날인 전에 집이 실제로 비었는지 보는 것이 안전합니다.

인도명령으로 끝나지 않을 때의 소송 흐름은 명도소송 절차에, 법원에 내는 돈은 명도소송 비용에 정리했습니다. 경매 전체 흐름은 부동산 경매 절차에 있습니다.

매수인이 확인서를 안 써 줄 때

법이 요구하는 것은 서류가 아니라 인도라는 사실입니다.³ 명도확인서는 그 사실을 매수인이 확인해 주는 서류입니다.²

매수인이 발급을 미루면 사건을 맡은 법원 민사집행과(경매계)에 사건번호를 대고 인도 사실을 어떻게 소명할지 물어야 합니다. 이사 날짜를 보여 줄 자료는 미리 챙겨 두는 편이 낫습니다.

자주 묻는 질문

명도확인서 양식은 어디서 받나요?

수원지방법원 답변(2008년)은 대법원 전자민원센터에서 내려받거나⁴ 법원 민사집행과 비치 양식을 쓰라고 안내합니다.⁵ 칸은 사건번호·부동산의 표시·명도사실 세 가지라 위 빈 양식을 옮겨 써도 됩니다.²

명도확인서는 누가 써 주나요?

매수인(낙찰자)입니다. 매수인의 인감도장을 찍고 매수인의 인감증명서를 첨부합니다.²

명도확인서 없이 배당금을 받을 수 있나요?

법의 요건은 임차주택의 인도입니다.³ 확인서를 못 받았다면 인도 사실을 소명할 방법을 사건 담당 경매계에 사건번호로 물어야 합니다.

상가 임차인도 필요한가요?

같은 구조입니다. 임차건물을 양수인에게 인도하지 않으면 우선변제 보증금을 받을 수 없습니다.⁹

언제 제출하나요?

배당금을 수령할 때 필요한 서류입니다.¹ 매수인이 매각대금을 내면 법원이 배당기일을 열어 배당을 실시하므로,⁸ 그 전에 인도와 매수인 확인을 마쳐 두어야 합니다. 구체적인 제출 시점은 사건 담당 경매계 안내를 따릅니다.

참고

1. 대법원 전자민원센터 자주묻는질문 「(집행) 임차인 배당금 수령 시 명도확인서 작성」(수원지방법원 답변, 2008.02.19 작성). 대한민국 법원 ↩ ↩² ↩³ ↩⁴

2. 같은 답변(양식 기재사항·첨부서류). 대한민국 법원 ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵ ↩⁶ ↩⁷

3. 주택임대차보호법 제3조의2제3항. 국가법령정보센터 ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵ ↩⁶

4. 같은 답변(양식 내려받기). 대한민국 법원 ↩ ↩²

5. 같은 답변(양식 비치 장소). 대한민국 법원 ↩ ↩²

6. 주택임대차보호법 제3조의2제2항. 국가법령정보센터 ↩

7. 법제처 찾기쉬운 생활법령정보 「주택임대차 — 집행권원의 확보」(배당금의 수령), 2026년 9월 15일 기준. 생활법령정보 ↩

8. 법제처 찾기쉬운 생활법령정보 「부동산 경매 — 매수인의 매각대금 지급」 — 「민사집행법」 제145조. 생활법령정보 ↩ ↩²

9. 상가건물 임대차보호법 제5조제3항. 국가법령정보센터 ↩ ↩²

10. 법제처 찾기쉬운 생활법령정보 「부동산 경매 — 소유권 방어를 위한 조치」(부동산 인도명령) — 「민사집행법」 제136조제1항 본문. 생활법령정보 ↩

11. 같은 쪽 — 「민사집행법」 제136조제1항 단서. 생활법령정보 ↩

#명도확인서 양식 #명도확인서 #명도확인서 작성법 #명도확인서 인감증명서 #경매 배당금 수령 #임차인 배당금

관련 문서

경매·명도 전체 보기 →

상위 문서부동산 경매 절차 — 신청부터 배당까지 9단계, 입찰 보증금은 최저매각가격의 10분의 1 같은 묶음경락잔금대출 한도 — 낙찰 잔금도 주택담보대출 규제, LTV 70%·규제지역 40%에 수도권 상한 같은 묶음명도소송 절차 — 인도명령 6개월이 지났다면, 가처분부터 강제집행까지 같은 묶음명도소송 비용 — 인지대·송달료 계산식, 소가 1억이면 법정 기본비용 64만 9,200원 같은 묶음NPL 경매 투자 — 금융기관 부실채권은 개인에게 못 판다, 필요한 건 자격증이 아니라 금융위 등록