자격증 개요 · 위키

건물관리사·집합건물관리사 자격증 — 아파트 관리소장은 주택관리사만, 상가·오피스텔 관리인은 자격 무관

최종 수정: 2026.10.07 ·작성자: lifelearn 편집자

건물관리사나 집합건물관리사 자격증을 알아보는 사람은 대개 이걸로 관리소장이 될 수 있는지를 궁금해합니다. 답은 건물 종류에 따라 갈립니다.

아파트 같은 의무관리대상 공동주택의 관리사무소장은 주택관리사만 맡을 수 있습니다. 상가·오피스텔처럼 여러 사람이 호실을 나눠 가진 집합건물의 관리인에는 법이 자격 요건을 두지 않았습니다.

이 글에서는 건물관리사 계열 민간자격의 법적 지위부터 알아보겠습니다. 아래에서는 관리사무소장과 관리인의 차이, 관리인 선임 방법, 건물 규모별로 붙는 신고·회계감사 의무를 정리했습니다.

건물관리사 자격증의 법적 지위

민간자격정보서비스에서 자격명에 「건물관리사」가 들어간 자격을 조회하면 28건이 나옵니다(2026년 9월 조회).1 1건만 「건물관리사」이고 나머지는 모두 「집합건물관리사」라는 이름입니다.

같은 이름을 여러 기관이 각자 등록했습니다. 가장 이른 등록은 2017년의 건물관리사,2 가장 최근 등록은 2026년의 집합건물관리사입니다.3

28건의 구분은 전부 「등록」입니다. 같은 검색어를 공인자격으로만 좁혀 조회하면 결과는 0건입니다.4

등록자격은 주무부장관에게 등록한 민간자격 가운데 공인자격을 뺀 것이고,5 공인자격은 주무부장관이 공인한 민간자격만 가리킵니다.6 어느 기관에서 땄든 이 자격들의 법적 지위는 같은 등록자격입니다.

민간자격 광고에 반드시 표시해야 하는 사항은 경매 자격증 종류와 효력에서 따로 다뤘습니다.

아파트 관리사무소장은 주택관리사만

의무관리대상 공동주택을 관리하는 자는 주택관리사를 관리사무소장으로 배치해야 합니다.7 의무관리대상은 300세대 이상이거나 150세대 이상으로서 승강기가 설치된 공동주택 등입니다.8

예외는 규모가 작은 단지에만 있습니다. 대통령령으로 정하는 세대수 미만이면 주택관리사보를 관리사무소장으로 배치할 수 있고,9 그 세대수는 500세대입니다.10

어느 쪽이든 국가자격인 주택관리사등이어야 합니다. 이 자격 없이 관리사무소장 업무를 수행한 자와 자격이 없는 자에게 수행하게 한 자는11 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금 대상입니다.12

집합건물관리사 자격증이 이 자리를 대신할 수는 없는 셈인데요. 주택관리사 시험 과목과 경력 요건은 주택관리사 시험 과목과 합격 기준에, 배치된 뒤의 업무는 아파트 관리소장이 하는 일과 권한에 정리했습니다.

집합건물 관리인을 뽑는 방법

상가·오피스텔 같은 집합건물은 관리 구조가 다릅니다. 구분소유자가 10인 이상이면 관리단을 대표하고 사무를 집행할 관리인을 선임해야 합니다.13

관리인은 구분소유자일 필요가 없고, 임기는 2년의 범위에서 규약으로 정합니다.14 외부 사람이나 관리업체 직원도 관리인이 될 수 있다는 뜻입니다.

선임과 해임은 관리단집회의 결의로 합니다. 규약으로 관리위원회의 결의에 맡겨 두었다면 그에 따릅니다.15

관리인 자리가 비어 있으면 구분소유자·점유자·분양자 등 이해관계인이 법원에 임시관리인 선임을 청구할 수 있습니다.16 임시관리인은 선임된 날부터 6개월 이내에 관리인 선임을 위한 관리단집회나 관리위원회를 소집해야 합니다.17

임시관리인의 임기는 정식 관리인이 선임될 때까지이고, 규약으로 정한 관리인 임기를 넘을 수 없습니다.18

자격증 개요이 카테고리에서 많이 본 글
부동산 자격증 종류경매 자격증 종류와 효력분양상담사 자격증은 필수가 아니다부동산자산관리사 자격증

관리인에게 자격 요건이 없다는 의미

집합건물법과 그 시행령에는 관리인의 자격을 정한 조항이 없습니다. 법 전체에서 「자격」이 요건으로 나오는 곳은 분쟁조정위원회 위원을 정한 조항뿐입니다.19

법은 자격을 묻는 대신 사후 통제를 둡니다. 관리인에게 부정한 행위나 직무에 적합하지 않은 사정이 있으면 각 구분소유자가 법원에 해임을 청구할 수 있습니다.20

그래서 집합건물관리사 자격증은 관리인이 되기 위한 법적 요건이 아닙니다. 관리단이 후보를 고를 때 참고할 수는 있어도, 자격증이 없다는 이유로 선임이 무효가 되지는 않습니다.

관리인이 하는 일

관리인의 권한과 의무는 법에 항목으로 적혀 있습니다.21

구분 관리인의 권한과 의무
보존 공용부분의 보존행위
집행 공용부분의 관리·변경에 관한 관리단집회 결의 집행
비용 관리비용·분담금을 구분소유자에게 청구·수령하고 그 돈을 관리
대표 관리단 사업과 관련해 관리단을 대표한 재판상·재판 외 행위
생활 분쟁 소음·진동·악취 등 행위의 중지 요청, 분쟁 조정절차 권고

관리비를 걷고 쓰는 일이 관리인에게 모여 있다는 점이 중요합니다. 그래서 법은 뒤에서 볼 보고·회계감사 의무를 함께 지웁니다.

관리인의 보고 의무

관리인은 매년 1회 이상 구분소유자와 점유자에게 그 사무에 관한 보고를 해야 합니다.22 이 보고 의무는 건물 규모와 관계없이 붙습니다.

무엇을 보고해야 하는지는 시행령이 항목으로 정했습니다.23

보고할 사무
분담금액과 비용의 산정방법, 징수·지출·적립내역
그 밖에 관리단이 얻은 수입과 사용 내역
관리위탁계약 등 계약의 당사자 선정과정과 계약조건
규약과 규정의 설정·변경·폐지
관리단 임직원의 변동
대지·공용부분·부속시설의 보존·관리·변경
관리단을 대표한 재판상 행위

분담금액과 비용의 산정방법은 규약에 달리 정한 바가 없으면 월 1회 서면으로 보고합니다.24 정기 관리단집회에서는 사무의 주요 내용과 예산·결산 내역을 보고해야 합니다.25

관리인에게 실제로 요구되는 것은 자격증보다 이런 회계·보고 실무에 가깝습니다. 관리비 산정과 계약 과정을 설명할 수 있어야 하는 자리인 셈이네요.

건물 규모별로 붙는 의무

전유부분이 50개 이상인 건물의 관리인으로 선임되면 소관청에 신고해야 합니다.26 기한은 선임일부터 30일 이내입니다.27

신고서에는 관리단집회 의사록, 규약과 관리위원회 의사록, 임시관리인 선임청구에 대한 법원 결정문 중 하나를 선임 입증자료로 붙입니다.28 의무관리대상 공동주택과 임대주택, 대규모점포등관리자가 있는 대규모점포 등은 신고 대상에서 빠집니다.

회계감사는 전유부분 수만으로 정해지지 않습니다. 150개 이상이면서 대통령령으로 정하는 건물의 관리인이 감사인의 회계감사를 매년 1회 이상 받아야 합니다.29

그 건물은 직전 회계연도에 징수한 관리비가 3억원 이상이거나, 직전 회계연도 말 수선적립금이 3억원 이상인 건물입니다.30 관리단집회에서 구분소유자와 의결권 각 3분의 2 이상이 받지 않기로 결의한 연도에는 생략할 수 있습니다.31

50개 이상 150개 미만인 건물도 대통령령으로 정하는 건물이라면 구분소유자의 5분의 1 이상이 연서해 요구할 때 회계감사를 받아야 합니다.32

여기에는 관리비나 수선적립금이 3억원 이상인 건물과, 3년 이상 회계감사를 받지 않았으면서 관리비나 수선적립금이 1억원 이상인 건물이 들어갑니다.33

전유부분 수 선임 신고 회계감사
50개 미만 없음 법정 의무 없음
50개 이상 150개 미만 선임일부터 30일 이내 관리비·수선적립금 기준에 해당하면 구분소유자 5분의 1 이상 연서 요구 시
150개 이상 선임일부터 30일 이내 관리비 또는 수선적립금 3억원 이상이면 매년 1회 이상(3분의 2 결의로 생략 가능)

어느 자격이 필요한지 가르는 순서

먼저 일할 건물이 의무관리대상 공동주택인지 봅니다. 그렇다면 필요한 것은 민간자격이 아니라 국가자격인 주택관리사 또는 주택관리사보입니다.7

상가·오피스텔 같은 집합건물의 관리인이라면 법정 자격 요건은 없습니다.14 대신 전유부분 수와 관리비·수선적립금 규모에 따라 선임 신고와 회계감사 의무가 달라지니, 맡을 건물의 이 숫자부터 확인하는 편이 실무적입니다.

건물관리사 계열 민간자격은 두 경우 모두 법적 요건이 아닌 등록자격입니다.4 공부한 내용을 보여 주는 수단으로 보고, 관리사무소장이 목표라면 주택관리사 시험 쪽을 기준으로 계획하면 됩니다.

자주 묻는 질문

집합건물관리사 자격증으로 아파트 관리소장이 될 수 있나요?

될 수 없습니다. 의무관리대상 공동주택의 관리사무소장은 주택관리사를 배치해야 하고,7 500세대 미만이면 주택관리사보까지 가능합니다.10 주택관리사등의 자격 없이 관리사무소장 업무를 수행하거나 수행하게 하면 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금 대상입니다.12

오피스텔이나 상가 관리인이 되려면 자격증이 있어야 하나요?

법정 자격 요건은 없습니다. 관리인은 구분소유자일 필요도 없고,14 관리단집회의 결의로 선임됩니다.15 대신 부정한 행위나 직무에 적합하지 않은 사정이 있으면 구분소유자가 법원에 해임을 청구할 수 있습니다.20

관리인으로 선임되면 어디에 신고해야 하나요?

전유부분이 50개 이상인 건물이면 선임일부터 30일 이내에 관리인 선임 신고서를 소관청인 시장·군수·구청장 등에게 내야 합니다.27 의무관리대상 공동주택과 임대주택, 대규모점포등관리자가 있는 대규모점포 등은 이 신고 대상에서 빠집니다.26

집합건물관리사는 국가공인 자격인가요?

아닙니다. 민간자격정보서비스에서 건물관리사로 조회되는 28건은 모두 등록자격이고,1 같은 검색어를 공인자격으로만 좁혀 조회하면 0건입니다.4

참고

  1. 한국직업능력연구원 민간자격정보서비스, 「민간자격검색 — 자격명 「건물관리사」 검색 결과 전체」, https://www.pqi.or.kr/inf/qul/infQulList.do?searchQulNm=%EA%B1%B4%EB%AC%BC%EA%B4%80%EB%A6%AC%EC%82%AC&recordCountPerPage=30 (2026-09-15 확인). ↩ ↩2

  2. 한국직업능력연구원 민간자격정보서비스, 「민간자격검색 — 건물관리사 등록 행」, https://www.pqi.or.kr/inf/qul/infQulList.do?searchQulNm=%EA%B1%B4%EB%AC%BC%EA%B4%80%EB%A6%AC%EC%82%AC&recordCountPerPage=30 (2026-09-15 확인). ↩

  3. 한국직업능력연구원 민간자격정보서비스, 「민간자격검색 — 집합건물관리사 등록 행」, https://www.pqi.or.kr/inf/qul/infQulList.do?searchQulNm=%EA%B1%B4%EB%AC%BC%EA%B4%80%EB%A6%AC%EC%82%AC&recordCountPerPage=30 (2026-09-15 확인). ↩

  4. 한국직업능력연구원 민간자격정보서비스, 「민간자격검색 — 자격명 「건물관리사」 공인자격 한정 검색 결과」, https://www.pqi.or.kr/inf/qul/infQulList.do?searchQulCpCd=0001&searchQulNm=%EA%B1%B4%EB%AC%BC%EA%B4%80%EB%A6%AC%EC%82%AC (2026-09-15 확인). ↩ ↩2 ↩3

  5. 법제처 국가법령정보센터, 「자격기본법 제2조제5호의2(등록자격의 정의)」, https://www.law.go.kr/법령/자격기본법 (2026-09-05 확인). ↩

  6. 법제처 국가법령정보센터, 「자격기본법 제2조제5호의3(공인자격의 정의)」, https://www.law.go.kr/법령/자격기본법 (2026-09-05 확인). ↩

  7. 법제처 국가법령정보센터, 「공동주택관리법 제64조제1항(관리사무소장 배치 의무)」, https://www.law.go.kr/법령/공동주택관리법 (2026-09-15 확인). ↩ ↩2 ↩3

  8. 법제처 국가법령정보센터, 「공동주택관리법 제2조제1항제2호(의무관리대상 공동주택)」, https://www.law.go.kr/법령/공동주택관리법 (2026-09-15 확인). ↩

  9. 법제처 국가법령정보센터, 「공동주택관리법 제64조제1항 단서(주택관리사보 배치)」, https://www.law.go.kr/법령/공동주택관리법 (2026-09-15 확인). ↩

  10. 법제처 국가법령정보센터, 「공동주택관리법 시행령 제69조(관리사무소장의 배치)」, https://www.law.go.kr/법령/공동주택관리법시행령 (2026-08-27 확인). ↩ ↩2

  11. 법제처 국가법령정보센터, 「공동주택관리법 제99조제5호(무자격 관리사무소장 업무 수행)」, https://www.law.go.kr/법령/공동주택관리법 (2026-08-27 확인). ↩

  12. 법제처 국가법령정보센터, 「공동주택관리법 제99조(벌칙)」, https://www.law.go.kr/법령/공동주택관리법 (2026-09-15 확인). ↩ ↩2

  13. 법제처 국가법령정보센터, 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제24조제1항(관리인 선임 의무)」, https://www.law.go.kr/법령/집합건물의소유및관리에관한법률 (2026-09-15 확인). ↩

  14. 법제처 국가법령정보센터, 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제24조제2항(관리인의 지위와 임기)」, https://www.law.go.kr/법령/집합건물의소유및관리에관한법률 (2026-09-15 확인). ↩ ↩2 ↩3

  15. 법제처 국가법령정보센터, 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제24조제3항(관리인의 선임·해임 결의)」, https://www.law.go.kr/법령/집합건물의소유및관리에관한법률 (2026-09-15 확인). ↩ ↩2

  16. 법제처 국가법령정보센터, 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제24조의2제1항(임시관리인 선임 청구)」, https://www.law.go.kr/법령/집합건물의소유및관리에관한법률 (2026-09-15 확인). ↩

  17. 법제처 국가법령정보센터, 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제24조의2제2항(임시관리인의 집회 소집)」, https://www.law.go.kr/법령/집합건물의소유및관리에관한법률 (2026-09-15 확인). ↩

  18. 법제처 국가법령정보센터, 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제24조의2제3항(임시관리인의 임기)」, https://www.law.go.kr/법령/집합건물의소유및관리에관한법률 (2026-09-15 확인). ↩

  19. 법제처 국가법령정보센터, 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제52조의3(조정위원회의 구성과 운영)」, https://www.law.go.kr/법령/집합건물의소유및관리에관한법률 (2026-09-15 확인). ↩

  20. 법제처 국가법령정보센터, 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제24조제5항(관리인 해임 청구)」, https://www.law.go.kr/법령/집합건물의소유및관리에관한법률 (2026-09-15 확인). ↩ ↩2

  21. 법제처 국가법령정보센터, 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제25조제1항(관리인의 권한과 의무)」, https://www.law.go.kr/법령/집합건물의소유및관리에관한법률 (2026-09-15 확인). ↩

  22. 법제처 국가법령정보센터, 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제26조제1항(관리인의 보고의무)」, https://www.law.go.kr/법령/집합건물의소유및관리에관한법률 (2026-09-15 확인). ↩

  23. 법제처 국가법령정보센터, 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 시행령 제6조제1항(관리인이 보고할 사무)」, https://www.law.go.kr/법령/집합건물의소유및관리에관한법률시행령 (2026-09-15 확인). ↩

  24. 법제처 국가법령정보센터, 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 시행령 제6조제2항(월 1회 서면 보고)」, https://www.law.go.kr/법령/집합건물의소유및관리에관한법률시행령 (2026-09-15 확인). ↩

  25. 법제처 국가법령정보센터, 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 시행령 제6조제3항(정기 관리단집회 보고)」, https://www.law.go.kr/법령/집합건물의소유및관리에관한법률시행령 (2026-09-15 확인). ↩

  26. 법제처 국가법령정보센터, 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제24조제6항(관리인 선임 신고)」, https://www.law.go.kr/법령/집합건물의소유및관리에관한법률 (2026-09-15 확인). ↩ ↩2

  27. 법제처 국가법령정보센터, 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 시행령 제5조의5(관리인의 선임신고)」, https://www.law.go.kr/법령/집합건물의소유및관리에관한법률시행령 (2026-09-15 확인). ↩ ↩2

  28. 법제처 국가법령정보센터, 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 시행령 제5조의5 각 호(선임 입증자료)」, https://www.law.go.kr/법령/집합건물의소유및관리에관한법률시행령 (2026-09-15 확인). ↩

  29. 법제처 국가법령정보센터, 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제26조의2제1항(회계감사)」, https://www.law.go.kr/법령/집합건물의소유및관리에관한법률 (2026-09-15 확인). ↩

  30. 법제처 국가법령정보센터, 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 시행령 제6조의2제1항(매년 회계감사 대상 건물)」, https://www.law.go.kr/법령/집합건물의소유및관리에관한법률시행령 (2026-09-15 확인). ↩

  31. 법제처 국가법령정보센터, 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제26조의2제1항 단서(회계감사 생략 결의)」, https://www.law.go.kr/법령/집합건물의소유및관리에관한법률 (2026-09-15 확인). ↩

  32. 법제처 국가법령정보센터, 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제26조의2제3항(요구에 따른 회계감사)」, https://www.law.go.kr/법령/집합건물의소유및관리에관한법률 (2026-09-15 확인). ↩

  33. 법제처 국가법령정보센터, 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 시행령 제6조의2제2항(요구 시 회계감사 대상 건물)」, https://www.law.go.kr/법령/집합건물의소유및관리에관한법률시행령 (2026-09-15 확인). ↩

#건물관리사 #집합건물관리사 #집합건물 관리인 #관리사무소장 #민간자격

관련 문서

자격증 개요 전체 보기 →
상위 문서부동산 자격증 종류 — 공인중개사·주택관리사보·감정평가사 비교 같은 묶음경매 자격증 종류와 효력 — 부동산 경매는 자격 없이 입찰, 대리는 법원 등록 같은 묶음분양상담사 자격증은 필수가 아니다 — 분양대행사 소속으로 청약 서류·계약 상담을 맡으면 8시간 교육 같은 묶음부동산개발업 등록 요건 — 시행사에 필요한 것은 자격증이 아니라 자본금 3억원과 전문인력 2명 같은 묶음부동산자산관리사 자격증 — 조회되는 12건 모두 등록 민간자격, 임대관리를 업으로 하려면 등록이 따로 있다 참조주택관리사 시험 과목과 합격 기준 (주택관리사보에서 주택관리사까지)