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부동산개발업 등록 요건 — 시행사에 필요한 것은 자격증이 아니라 자본금 3억원과 전문인력 2명

최종 수정: 2026.09.17 ·작성자: lifelearn 편집자

부동산 개발 사업을 한다는 회사를 흔히 시행사, 요즘은 디벨로퍼라고 부르는데요. 그 이름의 자격증을 찾으면 아무것도 나오지 않습니다.

법이 요구하는 것은 자격증이 아니라 등록입니다. 일정 규모 이상의 부동산개발을 업으로 하려면 시·도지사에게 부동산개발업을 등록해야 하고,¹ 그 등록에 자본금 3억원·사무실·부동산개발 전문인력 2명이 걸립니다.²

전문인력 자리에 공인중개사·감정평가사·건축사 같은 부동산 자격이 들어갑니다.³ 다만 자격증을 손에 쥔 것만으로는 그 자리가 채워지지 않습니다.

자격별 경력 요건 — 부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률 시행령 별표 1

시행사라고 부르는 일의 법적 이름

법에는 시행사도 디벨로퍼도 없습니다. 대신 부동산개발업이 있고, 타인에게 공급할 목적으로 부동산개발을 수행하는 업으로 정의됩니다.⁴

부동산개발은 두 갈래입니다. 토지를 건설공사나 형질변경으로 조성하는 행위, 그리고 건축물을 건축·대수선·리모델링하거나 용도변경하고 공작물을 설치하는 행위입니다.

여기서 시공은 빠집니다.⁵ 시행사와 시공사를 가르는 선이 정의 조항 단서 한 줄에 들어 있는 셈입니다.

또 하나의 조건이 공급입니다. 조성·건축한 부동산이나 그 이용권을 타인에게 판매 또는 임대하는 행위를 말합니다.⁶

즉 내가 쓰려고 짓는 건물은 부동산개발업이 아닙니다. 타인에게 공급할 목적이 있어야 이 법의 영역으로 들어옵니다.

등록이 필요한 규모

등록 의무는 규모로 갈립니다. 기준은 아래와 같습니다.⁷

개발 대상	등록이 필요한 규모
건축물(아래 주거복합 외)	연면적 3천제곱미터 또는 연간 5천제곱미터
주택과 주거용 외 용도가 복합된 건축물	주거용 외 용도 연면적 합계 3천제곱미터 또는 연간 5천제곱미터
토지	면적 5천제곱미터 또는 연간 1만제곱미터

주거복합 건축물에는 조건이 하나 더 붙습니다. 전체 연면적 대비 주거용 외 용도의 비율이 30퍼센트 이상일 때만 이 기준이 적용됩니다.⁸

토지는 5천제곱미터 또는 연간 1만제곱미터입니다.⁹

법 조문만 읽으면 숫자가 다르게 보입니다. 법 제4조제1항은 건축물 2천제곱미터, 토지 3천제곱미터라고 적고 있는데,¹ 그 뒤에 “대통령령으로 정하는 규모 이상”이 이어집니다.

법의 숫자는 시행령이 그 아래로 내려갈 수 없는 하한선입니다. 시행령은 그보다 높은 3천제곱미터·5천제곱미터로 정했고, 실제로 적용되는 기준은 이 시행령의 숫자입니다. 인터넷 글이 2천제곱미터로 적혀 있다면 법 조문만 보고 옮긴 것입니다.

등록 의무에서 빠지는 주체

규모가 넘어도 등록하지 않는 주체가 있습니다. 국가·지방자치단체, 한국토지주택공사 등 대통령령으로 정하는 공공기관, 지방공사·지방공단, 그리고 주택법에 따라 등록한 주택건설사업자·대지조성사업자입니다.¹⁰

주택건설사업자는 단서가 붙습니다. 주택건설사업 또는 대지조성사업을 하는 경우로 한정되므로, 그 밖의 개발을 하면 부동산개발업 등록이 따로 필요합니다.

등록하지 않은 사람이 예외적으로 공급할 수 있는 경우도 있습니다.¹¹ 개발 도중 사망·파산, 법원 경매절차 진행, 직계존비속에게 공급, 계열회사에 공급, 본인이 대표로 있는 법인에 공급, 그리고 파산 위기를 인가·허가 기관에 소명한 경우입니다.

이 목록은 개발 중에 사정이 생긴 경우를 푸는 장치입니다. 처음부터 등록을 피해 가는 통로로 읽을 자리는 아닙니다.

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등록 요건 세 가지

요건은 자본금·사무실·전문인력 셋입니다.²

요건	기준
자본금(법인·주식회사)	3억원
출자금(주식회사 외의 회사)	3억원
총자산 − 총부채(그 밖의 법인)	3억원
영업용자산평가액(개인)	6억원
시설	사무실 확보
인력	부동산개발 전문인력 2명 이상 상근

법인과 개인의 금액이 다릅니다. 법인은 3억원, 개인은 영업용자산평가액 6억원입니다.¹²

사무실과 전문인력은 한 조항에 함께 있습니다. 전문인력은 2명 이상이 상근해야 하고, 외국인 전문인력은 주재·기업투자·무역경영 체류자격을 갖춰야 합니다.¹³

부동산개발 전문인력이 되는 조건

법은 전문인력 후보를 네 갈래로 나열합니다. 변호사·법무사·공인회계사·세무사·감정평가사·공인중개사·건축사, 부동산 관련 분야 학사 이상 학위 소지자로서 관련 업무 종사자, 건설기술인, 그 밖에 대통령령으로 정하는 자입니다.³

그런데 같은 조항이 “대통령령으로 정하는 자격을 갖춘 자”라고 못을 박습니다. 자격증 이름만으로 끝나지 않는다는 뜻이고, 실제 조건은 시행령 별표 1에 있습니다.

별표 1은 전문인력을 법률 / 부동산개발 금융 / 부동산개발 실무 세 구분으로 나눕니다. 구분마다 경력 연수가 다릅니다.

자격	필요한 경력
변호사	자격 취득 후 법률 사무에 2년 이상
공인회계사	금융위원회 등록 후 해당 분야 3년 이상
감정평가사	자격 취득 후 해당 분야 3년 이상
법무사·세무사·공인중개사	자격 취득 후 부동산 관련 업무 3년 이상
부동산 관련 분야 학사	학위 취득 후 3년 이상(석사 이상은 2년)
건설기술인	토목·건축·도시교통·조경 분야 고급기술인 이상
건축사	별도 경력 요건 없음

감정평가사는 자격 취득 이후 해당 분야에 3년 이상 종사해야 합니다.¹⁴ 공인회계사도 등록 이후 3년입니다.¹⁵ 변호사만 2년입니다.¹⁶

공인중개사는 법무사·세무사와 한 줄에 묶여 있습니다. 자격 취득 이후 3년(부동산 관련 분야 석사 이상 학위가 있으면 2년) 이상 종사해야 합니다.¹⁷

경력을 쌓는 장소도 정해져 있습니다. 같은 줄이 사업실적·매출액이 국토교통부장관 고시 규모 이상인 부동산개발업 법인·개인사무소, 부동산투자회사·자산관리회사 또는 이에 준하는 회사·기관을 지목합니다.

즉 아무 중개사무소에서 3년을 보낸 것으로는 이 칸이 채워지지 않습니다. 부동산의 취득·처분·관리·개발 또는 자문 업무여야 합니다.

반대로 건축사는 경력 요건이 없습니다.¹⁸ 별표가 부동산개발 실무 제5호를 「건축사」 한 단어로 끝내기 때문인데요. 같은 표 안에서 자격마다 무게가 다르게 매겨져 있는 자리입니다.

학위로 들어오는 길도 열려 있습니다. 부동산 관련 분야는 경영학·경제학·법학·부동산학·지리학, 그리고 도시공학·토목공학·건축학·건축공학·조경학과 이에 상당하는 분야를 말합니다.¹⁹

자격이 있어도 교육이 남는다

경력까지 채워도 한 단계가 더 있습니다. 전문인력이 되려는 사람은 사전교육을 받아야 하고, 계속 종사하려면 이수한 날부터 3년마다 연수교육을 받아야 합니다.²⁰

시간은 국토교통부 고시가 정합니다. 사전교육 총 60시간, 연수교육 총 20시간입니다.²¹

자격이 있으면 일부가 면제됩니다. 변호사·공인회계사·감정평가사·공인중개사·법무사·세무사·건축사·건설기술자는 자격시험 과목과 같거나 비슷한 교육과목을 골라 면제받을 수 있는데, 면제 시간은 모두 합쳐 18시간을 넘을 수 없습니다.²²

공인중개사 자격으로 최대치를 면제받아도 60시간에서 18시간을 뺀 42시간은 직접 들어야 한다는 계산이 나옵니다.

수료 기준도 두 겹입니다. 총 교육시간의 100분의 80 이상을 수강한 사람만 평가를 보고, 평가시험에서 100분의 60 이상 득점해야 수료자가 됩니다.²³

교육 공백이 생긴 경우의 규칙도 있습니다. 사전교육이나 연수교육을 이수한 날부터 3년이 지난 뒤 다시 전문인력으로 종사하면 3개월 이내에 연수교육을 받아야 합니다.²⁴

교육기관은 국토교통부장관이 지정·고시하며 지정기간은 2년 이하입니다.²⁵ 한국부동산원 한국부동산연구원이 그 교육기관으로 사전교육을 운영합니다.

2026년 과정은 총 10개 과목 60시간으로 편성돼 있습니다.²⁶ 교육비는 부가세를 포함해 93만 5천원, 회차별 선착순 30명 내외입니다.²⁷

접수 시기도 정해져 있습니다. 2026년 집중 접수 기간은 3월 3일~3월 31일(1회차)과 8월 3일~8월 28일(2회차) 두 차례로 공지됐습니다.²⁸

전문인력은 두 회사에 걸칠 수 없다

전문인력 2명을 구하기 어려워 이름만 빌리는 일이 생깁니다. 법은 그 길을 막아 두었습니다.

등록사업자의 임직원인 부동산개발 전문인력은 다른 등록사업자의 전문인력이 될 수 없습니다.²⁹ 두 회사의 등록 요건을 한 사람이 동시에 채울 수 없다는 뜻입니다.

이름만 걸친 사람에게 돌아오는 제재는 1천만원 이하의 과태료입니다.³⁰ 회사가 아니라 다른 등록사업자의 전문인력이 된 사람 본인에게 부과됩니다.

등록사업자가 이중으로 부동산개발업을 등록하는 것도 금지되고, 이를 어기면 1년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금 대상입니다.³¹

등록 신청과 접수 창구

등록은 시·도지사가 하지만 서류를 받는 곳은 따로 있습니다. 신청서는 영 제25조제1항에 따라 업무를 위탁받은 기관, 즉 등록등업무 수탁기관에 제출합니다.³²

위탁된 업무에는 등록신청 접수와 신청내용 확인이 들어갑니다.³³ 수탁기관은 국토교통부장관 또는 시·도지사가 지정해 고시하므로, 지역마다 창구 이름이 다를 수 있습니다.

전문인력 관련 첨부서류가 세 가지입니다.³⁴

1. 별표 1의 구분에 따른 자격 또는 학위와 경력을 증명하는 서류
2. 전문인력이 사전교육 및 연수교육을 이수했음을 증명하는 서류
3. 전문인력에 대한 고용계약서 사본

서류 순서가 준비 순서를 알려 줍니다. 자격 → 경력 → 교육 → 고용 → 등록이고, 교육 수료증이 등록 신청 시점에 이미 있어야 합니다.

이 밖에 재무상태표와 손익계산서(개인은 영업용자산액명세서와 증명서류), 사무실 임대차계약서 사본 등이 함께 들어갑니다.

등록이 끝나면 공개됩니다. 시·도지사는 등록사업자에 관한 사항을 공보에 공고하고 인터넷 홈페이지에 게재해야 합니다.³⁵

등록 없이 개발하거나 등록증을 빌려주면

가장 무거운 쪽이 미등록입니다. 등록을 하지 않거나 거짓·부정한 방법으로 등록하고 부동산개발업을 영위하면 3년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금 대상입니다.³⁶

등록사업자가 아닌데 등록사업자인 것처럼 표시·광고하는 행위도 금지됩니다.³⁷ 이 금지를 어긴 경우도 같은 조문의 3년 이하 징역 또는 5천만원 이하 벌금에 들어갑니다.³⁶

등록증을 빌려주거나 빌려 쓰는 쪽은 1년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금입니다.³¹ 빌려준 사람과 빌려 쓴 사람이 나란히 처벌 대상입니다.

법인이라고 대표만 책임지지 않습니다. 양벌규정이 있어 종업원의 위반행위에 대해 법인이나 개인에게도 같은 조문의 벌금형이 과해집니다.³⁸

다만 위반행위를 막기 위해 상당한 주의와 감독을 게을리하지 않았다면 빠집니다. 감독 체계를 갖춰 두는 것이 회사 쪽 방어선입니다.

자격증에서 등록까지의 거리

부동산 자격증을 딴 다음 개발 쪽으로 방향을 잡는다면, 이 법은 세 개의 관문으로 읽힙니다.

첫째는 자격입니다. 부동산 자격증 종류에서 다룬 공인중개사·감정평가사가 별표 1에 그대로 들어 있습니다.

둘째는 경력 3년입니다. 개설등록을 하고 중개업을 하는 경로와는 방향이 다르므로, 경력을 쌓을 자리를 부동산개발업 법인이나 부동산투자회사 쪽에서 찾아야 합니다.

셋째는 60시간 교육입니다. 자격으로 줄일 수 있는 부분은 18시간까지이고, 나머지는 자격과 무관하게 같은 시간을 들입니다.

분양 현장에서 일할 때도 이 등록이 등장합니다. 주택법이 정한 분양대행자 다섯 유형 가운데 하나가 부동산개발업 등록사업자입니다.

자주 묻는 질문

공인중개사 자격증이 있으면 바로 부동산개발 전문인력이 되나요? 자격증만으로는 되지 않습니다. 시행령 별표 1은 공인중개사 자격을 취득한 이후 일정 규모 이상의 부동산개발업 법인·개인사무소나 부동산투자회사 등에서 부동산의 취득·처분·관리·개발 또는 자문 관련 업무에 3년(부동산 관련 분야 석사 이상 학위가 있으면 2년) 이상 종사할 것을 요구합니다.¹⁷ 여기에 사전교육 수료가 더해져야 등록 서류가 채워집니다.³⁴

등록하지 않고 건물을 지어서 팔면 처벌받나요? 규모에 따라 갈립니다. 건축물 연면적 3천제곱미터(연간 5천제곱미터), 토지 5천제곱미터(연간 1만제곱미터)에 못 미치면 등록 대상이 아닙니다.⁷ 등록 대상인데 등록 없이 부동산개발업을 영위하면 3년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금 대상입니다.³⁶

사전교육은 몇 시간이고 자격증이 있으면 면제되나요? 사전교육은 총 60시간, 연수교육은 총 20시간입니다.²¹ 변호사·공인회계사·감정평가사·공인중개사·법무사·세무사·건축사·건설기술자 자격이 있으면 자격시험 과목과 같거나 비슷한 교육과목을 면제받을 수 있는데, 면제 시간은 모두 합쳐 18시간을 넘길 수 없습니다.²²

한 사람이 두 회사의 부동산개발 전문인력이 될 수 있나요? 될 수 없습니다. 법은 등록사업자의 임직원인 부동산개발 전문인력이 다른 등록사업자의 부동산개발 전문인력이 되는 것을 금지합니다.²⁹ 등록사업자가 이중으로 부동산개발업을 등록하는 것도 금지되며, 이중등록은 1년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금 대상입니다.³¹

개인도 부동산개발업을 등록할 수 있나요? 할 수 있습니다. 법인은 자본금·출자금·순자산 3억원 기준이 적용되고, 개인은 영업용자산평가액 6억원이 기준입니다.¹² 사무실과 전문인력 2명 상근 요건은 법인과 개인에 똑같이 적용됩니다.¹³

참고

1. 같은 법 제4조제1항(등록 의무와 규모 위임). 국가법령정보센터 ↩ ↩²

2. 같은 법 제4조제2항(등록 요건). 국가법령정보센터 ↩ ↩²

3. 같은 법 제5조제1항(부동산개발 전문인력의 범위). 국가법령정보센터 ↩ ↩²

4. 부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률 제2조제2호 — ““부동산개발업”이란 타인에게 공급할 목적으로 부동산개발을 수행하는 업을 말한다.” 국가법령정보센터 ↩

5. 같은 법 제2조제1호 — ““부동산개발”이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 행위를 말한다. 다만, 시공을 담당하는 행위는 제외한다.” 국가법령정보센터 ↩

6. 같은 법 제2조제5호(공급의 정의). 국가법령정보센터 ↩

7. 같은 법 시행령 제3조제1항제1호나목(건축물 연면적 3천제곱미터 또는 연간 5천제곱미터). 국가법령정보센터 ↩ ↩²

8. 같은 법 시행령 제3조제1항제1호가목(주거복합 건축물, 주거용 외 용도 30퍼센트 이상). 국가법령정보센터 ↩

9. 같은 법 시행령 제3조제1항제2호(토지 5천제곱미터 또는 연간 1만제곱미터). 국가법령정보센터 ↩

10. 같은 법 제4조제1항 단서 각 호(등록 의무가 없는 자). 국가법령정보센터 ↩

11. 같은 법 제4조제5항(미등록자가 공급할 수 있는 사유). 국가법령정보센터 ↩

12. 같은 법 시행령 제4조제1항(자본금 기준). 국가법령정보센터 ↩ ↩²

13. 같은 법 시행령 제4조제2항(사무실과 전문인력 2명 상근). 국가법령정보센터 ↩ ↩²

14. 같은 별표 — 부동산개발 실무 제1호(감정평가사 3년). 국가법령정보센터 별표·서식 ↩

15. 같은 별표 — 부동산개발 금융 제1호(공인회계사 3년). 국가법령정보센터 별표·서식 ↩

16. 같은 법 시행령 [별표 1] 부동산개발 전문인력의 범위 — 법률(변호사 2년). 국가법령정보센터 별표·서식 ↩

17. 같은 별표 — 부동산개발 실무 제2호(법무사·세무사·공인중개사·부동산 관련 학사, 3년 또는 석사 2년). 국가법령정보센터 별표·서식 ↩ ↩²

18. 같은 별표 — 부동산개발 실무 제4호·제5호(고급기술인 이상, 건축사). 국가법령정보센터 별표·서식 ↩

19. 같은 별표 비고 제1호(부동산 관련 분야의 학사 이상 학위). 국가법령정보센터 별표·서식 ↩

20. 같은 법 제5조제2항(사전교육과 연수교육). 국가법령정보센터 ↩

21. 국토교통부고시 「부동산개발 전문인력의 교육에 관한 규정」 제9조(사전교육 60시간·연수교육 20시간). 국가법령정보센터 ↩ ↩²

22. 같은 고시 제8조제1항(자격 보유자 면제, 총 18시간 한도). 국가법령정보센터 ↩ ↩²

23. 같은 고시 제13조(수강 100분의 80·평가 100분의 60). 국가법령정보센터 ↩

24. 같은 법 제5조제3항(3년 경과 후 재종사 시 3개월 이내 연수교육). 국가법령정보센터 ↩

25. 같은 고시 제6조제4항(교육기관 지정기간 2년 이하). 국가법령정보센터 ↩

26. 한국부동산원 한국부동산연구원, 「부동산개발전문인력 사전교육」 2026년 과정(총 10개 과목 60H). 한국부동산연구원 ↩

27. 한국부동산원 한국부동산연구원, 같은 안내 — 교육비 93만5천원(VAT 포함), 회차별 선착순 30명 내외. 한국부동산연구원 ↩

28. 한국부동산원 한국부동산연구원, 같은 안내 — 2026년 집중 접수 기간 3.3.~3.31.(1회차), 8.3.~8.28.(2회차). 한국부동산연구원 ↩

29. 같은 법 제9조제2항(전문인력의 이중 소속 금지). 국가법령정보센터 ↩ ↩²

30. 같은 법 제40조제2항제1호(1천만원 이하의 과태료). 국가법령정보센터 ↩

31. 같은 법 제38조(1년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금). 국가법령정보센터 ↩ ↩² ↩³

32. 같은 법 시행규칙 제3조제1항(등록신청서와 제출처). 국가법령정보센터 ↩

33. 같은 법 시행령 제25조제1항제1호(등록신청 접수 업무의 위탁). 국가법령정보센터 ↩

34. 같은 법 시행규칙 제3조제1항제5호(전문인력 자격·경력·교육 이수·고용계약 증명). 국가법령정보센터 ↩ ↩²

35. 같은 법 시행규칙 제6조(등록의 공고). 국가법령정보센터 ↩

36. 같은 법 제36조(3년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금). 국가법령정보센터 ↩ ↩² ↩³

37. 같은 법 제8조제1항(등록사업자 사칭 표시·광고 금지). 국가법령정보센터 ↩

38. 같은 법 제39조(양벌규정). 국가법령정보센터 ↩

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