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주택관리사 전망 — 관리사무소장 자리는 의무관리단지 수만큼, 뽑는 인원은 국토부가 정한다

최종 수정: 2026.09.19 ·작성자: lifelearn 편집자

주택관리사 전망을 검색하면 학원 페이지와 협회 소개가 먼저 나옵니다. 정작 필요한 숫자는 두 개인데요. 자리가 몇 개인가와 해마다 몇 명이 들어오는가입니다.

자리부터 보겠습니다. 관리사무소장 배치가 법으로 강제되는 것은 의무관리대상 공동주택인데, 그 단지 수를 가늘할 때 자주 인용되는 값이 K-apt의 「관리비 공개 의무단지 가입 현황」입니다. 2026년 9월 18일 조회 기준 전국 21,737곳입니다.1

다만 이 집계에는 2024년 10월부터 100세대 이상 비의무관리대상도 함께 들어갑니다.2 배치 의무가 없는 단지가 섞여 있다는 뜻이라, 21,737곳은 자리 수의 상한으로 읽어야 합니다.

공급은 그보다 훨씬 작습니다. 주택관리사보 제2차 시험 최종합격자는 2025년 1,624명이었고,3 2022년부터 네 해 연속 1,610~1,632명입니다.

이 두 숫자가 붙어 있는 이유가 이 자격의 전망을 그대로 설명합니다. 자리는 단지 수에 묶여 있고, 뽑는 인원은 국토교통부장관이 그 단지 수를 보고 정하기 때문입니다.4

주택관리사보 제2차 시험 최종합격자 수 막대그래프 — 2019년 막대가 길고 2020년부터 비슷한 높이로 이어진다. 연도별 값은 아래 표에 그대로 적었다

제2차 시험 최종합격자 기준 — 한국산업인력공단 큐넷 시험통계자료(2016~2025)

자리 수를 정하는 것은 단지 수

관리사무소장은 뽑고 싶으면 뽑는 자리가 아닙니다. 의무관리대상 공동주택을 관리하는 자는 주택관리사를 관리사무소장으로 배치하여야 합니다.5

배치 의무를 지는 쪽은 네 곳입니다. 자치관리인 경우의 입주자대표회의, 관리업무를 인계하기 전의 사업주체, 주택관리업자, 임대사업자입니다.5

그래서 자리의 총량은 의무관리대상 단지 수와 같은 축에서 움직입니다. 그 축의 크기를 가늠하게 해 주는 값이 K-apt 집계인데요. 2026년 9월 18일 기준 전국 21,737곳이고, 동 수로는 145,787동, 호 수로는 12,357,778호입니다.1

21,737곳을 그대로 자리 수로 읽으면 안 되는 이유

이 표의 집계 대상은 세 줄로 적혀 있습니다.

첫째, 300세대 이상 공동주택, 150세대 이상으로서 승강기가 설치됐거나 중앙·지역난방인 공동주택, 주택이 150세대 이상인 주상복합, 입주자등이 2/3 이상 서면동의해 전환한 단지입니다.6

둘째, 공공임대와 민간임대주택도 같은 규모 기준으로 포함됩니다.7 임대사업자가 배치 의무 주체에 들어 있는 것과 맞물립니다.5

셋째가 성격이 다릅니다. 100세대 이상 비의무관리대상이 2024년 10월부터 이 집계에 들어갑니다.2 이름 그대로 의무관리대상이 아닌 단지라 관리사무소장 배치 의무도 없습니다.

표 제목이 “가입 현황”이라는 점도 함께 봐야 합니다. K-apt에 가입한 단지만 센 값이라 의무관리대상의 모집단 자체도 아닙니다.

정리하면 21,737곳은 관리사무소장 자리를 정확히 센 숫자가 아니라 자리 수의 상한으로 두고 읽는 편이 맞습니다. 이 글의 나머지 숫자도 그 전제 위에서 봐 주시면 됩니다.

한 사람이 두 자리를 채울 수 없다

자리 수를 단지 수로 읽어도 되는 근거가 하나 더 있습니다. 의무관리대상 공동주택에 취업한 주택관리사등이 다른 공동주택이나 상가·오피스텔 등 주택 외의 시설에 취업하면 자격취소 사유가 됩니다.8

그것도 재량이 아닙니다. 이 사유는 시·도지사가 자격을 취소하여야 하는 쪽에 들어 있습니다.9

겸직이 막혀 있으니 한 사람이 두 단지를 맡아 자리를 줄이는 일이 생기지 않습니다. 관리사무소장의 업무 범위와 처분 기준은 아파트 관리소장이 하는 일과 권한에 따로 정리해 두었습니다.

500세대가 자리를 둘로 가른다

상한이 21,737곳이라 해도 합격 직후 들어갈 수 있는 자리는 그중 일부입니다. 원칙은 주택관리사 배치이고, 단서가 걸리는 세대수를 시행령이 500세대로 정해 두었습니다.10

즉 시험에 합격해 주택관리사보가 된 단계에서 열리는 문은 500세대 미만 쪽입니다. 500세대 이상 단지로 가려면 주택 관련 실무 경력을 채워 주택관리사 자격증을 따로 발급받아야 합니다.

경력 요건과 자격증 발급 절차는 주택관리사 시험 과목과 합격 기준에 조문 단위로 적어 두었습니다.

뽑는 인원을 정하는 것은 시험이 아니라 계획

전망을 볼 때 놓치기 쉬운 대목인데요. 이 시험은 점수만으로 인원이 결정되지 않습니다.

국토교통부장관은 직전 3년간 사업계획승인을 받은 공동주택 단지 수, 직전 3년간 응시인원, 주택관리사등의 취업현황, 시험위원회의 심의의견을 고려해 그해 선발예정인원을 정합니다.4

고려 요소를 다시 보면 앞의 두 개가 수요 지표입니다. 새로 생기는 단지가 몇 개인지와 이미 있는 사람들이 취업했는지를 보고 공급을 정한다는 뜻입니다.

그래서 이 자격의 경쟁은 응시자끼리의 경쟁이면서 동시에 계획된 수치와의 경쟁입니다. 합격 기준이 어떻게 작동하는지는 주택관리사 합격률과 난이도에 10년 통계로 정리했습니다.

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선발예정인원 적용 전후의 합격자 수

선발예정인원 조항은 처음부터 있던 것이 아닙니다. 부칙은 이 조항을 2020년 1월 1일 이후에 시행하는 시험부터 적용한다고 정했습니다.11

그 경계를 기준으로 합격자 수의 모양이 달라집니다.

연도 회차 제2차 최종합격자
2016 제19회 2,288명12
2017 제20회 1,894명13
2018 제21회 762명14
2019 제22회 4,101명15
2020 제23회 1,710명16
2021 제24회 1,610명17
2022 제25회 1,632명18
2023 제26회 1,610명19
2024 제27회 1,612명20
2025 제28회 1,624명3

적용 전인 2018년은 762명, 2019년은 4,101명입니다.1415 한 해 사이에 다섯 배 넘게 뛰었습니다.

적용 후인 2020년부터는 1,610명에서 1,710명 사이에 머뭅니다.1617 특히 2022년부터 2025년까지 네 해는 1,632명·1,610명·1,612명·1,624명으로, 1,610~1,632명 안에서만 움직입니다.

열 해를 더하면 18,843명입니다. 2016년 2,288명12부터 2025년 1,624명3까지, 위 표의 열 개 연도를 합산한 값입니다.

자리 수의 상한인 21,737곳1을 같은 기간에 통째로 채울 만큼은 아닙니다. 해마다 새로 들어오는 인원이 먼저 정해진다는 점이 이 시장의 성격을 말해 줍니다.

자리가 늘어나는 조건과 늘지 않는 조건

관리비 공개 의무가 넓어진 것을 자리 증가로 읽는 경우가 있습니다. 의무관리대상이 아닌 공동주택도 일정 세대 수 이상이면 관리인이 관리비 등의 내역을 공개해야 합니다.21

그 기준이 50세대입니다.22 다만 이것은 공개 의무이지 관리사무소장 배치 의무가 아닙니다. 대상이 넓어져도 법정 배치 자리는 생기지 않습니다.

앞서 21,737곳을 상한으로 읽으라고 한 이유가 여기서 다시 나옵니다. K-apt 집계에 들어간 100세대 이상 비의무관리대상은 관리비를 공개하는 단지일 뿐 배치 의무가 있는 단지가 아닙니다.2

자리가 실제로 생기는 통로는 따로 있습니다. 규모 기준에 해당하지 않는 공동주택이라도 입주자등이 정해진 기준에 따라 동의하면 의무관리대상이 됩니다.23

K-apt 집계도 이 전환 단지를 포함해 세고 있습니다.6 그리고 새로 사업계획승인을 받은 단지가 준공되면 그만큼 자리가 더해지는데, 그 단지 수가 다시 선발예정인원의 고려 요소로 들어갑니다.4

취업 경로 두 갈래 — 자치관리와 위탁관리

같은 관리사무소장이라도 고용의 모양은 둘로 갈립니다. 의무관리대상 공동주택은 자치관리하거나 주택관리업자에게 위탁하여 관리해야 합니다.24

자치관리로 정하면 입주자대표회의가 관리사무소장을 자치관리기구의 대표자로 선임하고 기술인력과 장비를 갖춘 자치관리기구를 구성합니다.25 이 경우 관리사무소장은 단지가 직접 두는 자리입니다.

위탁관리로 정하면 입주자대표회의가 주택관리업자를 선정합니다.26 이때 관리사무소장은 주택관리업자 소속으로 그 단지에 배치되는 사람입니다.

준비 단계에서 갈라 두면 좋은 지점이 여기입니다. 자치관리 단지를 노리면 단지별 채용을 봐야 하고, 위탁관리 단지를 노리면 주택관리업자 쪽 채용이 입구가 됩니다.

자주 묻는 질문

관리사무소장 자리는 전국에 몇 개나 되나요? 자주 인용되는 값은 K-apt의 관리비 공개 의무단지 가입 현황 전국 21,737곳입니다(2026년 9월 18일 조회).1 이 집계에는 2024년 10월부터 100세대 이상 비의무관리대상도 들어가므로2 배치 의무가 있는 단지 수의 상한으로 읽어야 합니다. 상한이 단지 수와 같은 축에서 움직이는 이유는, 단지마다 한 명을 배치하고5 의무관리대상 공동주택에 취업한 주택관리사등이 다른 공동주택이나 상가·오피스텔 등 주택 외의 시설에 취업하면8 자격이 취소되므로9 한 사람이 두 자리를 채울 수 없기 때문입니다.

주택관리사보에 합격하면 바로 관리사무소장이 될 수 있나요? 원칙은 주택관리사이고, 500세대 미만 공동주택에만 주택관리사를 갈음해 주택관리사보를 배치할 수 있습니다.10 합격 직후 열리는 자리는 500세대 미만 쪽이라는 뜻입니다. 500세대 이상 단지로 가려면 주택 관련 실무 경력을 채워 주택관리사 자격증을 따로 발급받아야 합니다.

해마다 몇 명이 새로 자격을 얻나요? 제2차 시험 최종합격자 기준으로 2022년 1,632명,18 2023년 1,610명,19 2024년 1,612명,20 2025년 1,624명입니다.3 합격자 수가 이렇게 붙어 있는 것은 국토교통부장관이 선발예정인원을 정하기 때문입니다.4

2019년에는 합격자가 왜 4,101명이나 됐나요? 선발예정인원 조항이 2020년 1월 1일 이후에 시행하는 시험부터 적용되기 때문입니다.11 2019년 제22회는 4,101명이었고,15 그 전 해인 제21회는 762명이었습니다.14 적용 뒤인 2020년 제23회부터는 1,710명으로 내려옵니다.16

관리비 공개 의무가 50세대까지 넓어졌으니 자리도 늘어나나요? 늘어나지 않습니다. 의무관리대상이 아닌 공동주택의 관리인에게 지워진 것은 관리비 등의 내역을 공개할 의무이고,21 그 기준이 50세대입니다.22 자리가 새로 생기는 쪽은 입주자등이 동의해 의무관리대상으로 전환하는 경우입니다.23

참고

  1. 국토교통부 공동주택관리정보시스템(K-apt), 「K-apt 관리비 공개 의무단지 가입 현황」 전국 합계(2026-09-18 조회) — 단지수 21,737. K-apt ↩ ↩2 ↩3 ↩4

  2. 같은 페이지의 집계 대상 안내 세 번째 줄 — “100세대 이상 비의무관리대상(‘24.10월부터 적용)”. K-apt ↩ ↩2 ↩3 ↩4

  3. 한국산업인력공단 큐넷 시험통계자료, 2025년 제28회 주택관리사보 제2차 수험현황. 큐넷 ↩ ↩2 ↩3 ↩4

  4. 공동주택관리법 제67조제5항 전단 — 선발예정인원의 고려 요소. 국가법령정보센터 ↩ ↩2 ↩3 ↩4

  5. 공동주택관리법 제64조제1항(관리사무소장의 배치)과 각 호. 국가법령정보센터 ↩ ↩2 ↩3 ↩4

  6. 같은 페이지의 집계 대상 안내 — 300세대 이상, 150세대 이상 승강기·중앙난방, 주택 150세대 이상 주상복합, 서면동의 전환 단지. K-apt ↩ ↩2

  7. 같은 페이지의 집계 대상 안내 — 공공임대 및 민간임대주택 포함 기준. K-apt ↩

  8. 공동주택관리법 제69조제1항제3호 — 다른 공동주택·주택 외 시설 취업. 국가법령정보센터 ↩ ↩2

  9. 공동주택관리법 제69조제1항 단서 — 제1호부터 제4호까지, 제7호는 필요적 취소. 국가법령정보센터 ↩ ↩2

  10. 공동주택관리법 시행령 제69조제1항 — 단서의 세대수는 500세대. 국가법령정보센터 ↩ ↩2

  11. 공동주택관리법 부칙 제36조 — 선발예정인원에 관한 적용례. 국가법령정보센터 ↩ ↩2

  12. 한국산업인력공단 큐넷 시험통계자료, 2016년 제19회 주택관리사보 제2차 수험현황. 큐넷 ↩ ↩2

  13. 한국산업인력공단 큐넷 시험통계자료, 2017년 제20회 주택관리사보 제2차 수험현황. 큐넷 ↩

  14. 한국산업인력공단 큐넷 시험통계자료, 2018년 제21회 주택관리사보 제2차 수험현황. 큐넷 ↩ ↩2 ↩3

  15. 한국산업인력공단 큐넷 시험통계자료, 2019년 제22회 주택관리사보 제2차 수험현황. 큐넷 ↩ ↩2 ↩3

  16. 한국산업인력공단 큐넷 시험통계자료, 2020년 제23회 주택관리사보 제2차 수험현황. 큐넷 ↩ ↩2 ↩3

  17. 한국산업인력공단 큐넷 시험통계자료, 2021년 제24회 주택관리사보 제2차 수험현황. 큐넷 ↩ ↩2

  18. 한국산업인력공단 큐넷 시험통계자료, 2022년 제25회 주택관리사보 제2차 수험현황. 큐넷 ↩ ↩2

  19. 한국산업인력공단 큐넷 시험통계자료, 2023년 제26회 주택관리사보 제2차 수험현황. 큐넷 ↩ ↩2

  20. 한국산업인력공단 큐넷 시험통계자료, 2024년 제27회 주택관리사보 제2차 수험현황. 큐넷 ↩ ↩2

  21. 공동주택관리법 제23조제5항 — 의무관리대상이 아닌 공동주택의 관리비 공개. 국가법령정보센터 ↩ ↩2

  22. 공동주택관리법 시행령 제23조제9항 — 공개 대상 세대 수는 50세대. 국가법령정보센터 ↩ ↩2

  23. 공동주택관리법 제2조제1항제2호 마목 — 입주자등의 동의에 따른 의무관리대상 전환. 국가법령정보센터 ↩ ↩2

  24. 공동주택관리법 제5조제1항 — 자치관리 또는 위탁관리. 국가법령정보센터 ↩

  25. 공동주택관리법 제6조제1항 — 자치관리기구의 구성과 대표자 선임. 국가법령정보센터 ↩

  26. 공동주택관리법 제7조제1항 — 위탁관리 시 주택관리업자 선정. 국가법령정보센터 ↩

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